监管“捂盘”有必要也有难度

   “捂盘”是开发商控制销售进度获得最大营销收益的一种手段。捂盘和惜售有很大不同。捂盘是对该开盘但不开盘或拖延开盘时间也就是说能卖不卖或者不让卖的一种行为；惜售是在存量不多下一个业务周期无望所采取的一种对营销的态度和行为。

    在房地产行情好的时候，有人指责开发商不按“规则”出牌，指责开发商在房价上涨的时候，不按照预售规则开盘，开发商应该对高起的房价负责；其实开发商“捂盘”不过是房地产市场上的“雕虫小技”难以真正推动房价上涨；房价上涨不是“捂盘”的力量所能左右的。

    监管“捂盘”行为很重要，这样可以督促开发商把紧俏的商品住宅以合理的价位卖给需求者，加快销售速度，但是究竟什么样的销售速度才能满足不涨价或者稳定房价的要求很难说。

    似乎一些人认为开发商捂盘是为了攫取高利润、是等着涨价，其实很多时候开发商所说的“捂盘”都是营销技巧而已，不一定有真正的原因。造成“捂盘”假象的原因有几种:

     一是营销技巧需要。销售速度本来就不快，但以待价上涨为借口，迷糊市场.

     二是业务管理的需要。出售房屋有很多技术问题需要企业各部门进行沟通，不同户型、不同技术要求、不同价格策略都要全盘考虑，非局内人难以理解不开盘的真正原因.

     三是决策部门的原因。从建设到领销售许可证需要很严谨的手续，领销售许可证的过程很多门槛使开发商难以按照进度按时得到预售许可证，实际上审批机构客观上为开发商“捂盘”。在“捂盘”的问题上开发商就像“小媳妇”得到方方面面的指责也属正常。

    “捂盘”、“捂地”并不是开发商愿意干的，“捂盘”、“捂地”都是人为杜撰的概念，开发商需要的是在保证利润的同时保证资金投入与回笼的顺畅，以实现下一个更大的开发周期。

     就尽快销售这一点上和社会研究人士是一致的。在价格上涨的时候增加供给、加快预售许可证的审批，监管和督促建设中的项目依法领取销售许可证，对已经达到预售条件不领预售许可证的商品房项目加强监管，对已经领取销售许可证不开盘的加以劝告和督促，制定切实可行的措施让这个环节顺畅，同时不拖延办理预售许可证审批的时间，一定起到加速提供商品房速度，减缓房价暴涨压力的作用。

     就“捂盘”一事找开发商“约谈”是必要的，但是解决问题很难，没有切实的措施如同文艺界明星们“作秀”的效果一样没有实际意义。

     “捂盘”不过是个表面现象，是个环节问题。环节不畅通既有市场原因、也有开发商的原因，还有监管和审批部门的原因，复杂的原因不是“捂盘”两个字能说清楚的。