开征物业税还不是时机

     5月25日，中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出“深化房地产税制改革，由财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委研究开征物业税”。消息一出，热议四起，其实《通知》并没有说什么时候开征，但是《通知》也告诉社会开征物业税不是时机。

    首先，开征物业税需要对房地产税制进行改革。业内人士都知道，目前，房地产税费不分，税明费不明的状况，对房地产跳跃式的变动影响很大，某种意义上说，这不是市场的常态。不明、不白、不公、不稳定的税费让市场人士不能始终研究市场，而是时时盯着政策。因此，改革或者深化税制是解决推动房价上涨因素的举措之一，但开征物业税不可能“一税百了”。

    其次，研究一个税种必须有超前理论和实践的准备时期。我们知道，开发商从征地、规划、设计、招标、建设、营销和管理，环环都在税和费的跟踪和依附之下，到购房人手中的房子已经向国家或者财政支出了诸多的“银子”，如果开征物业税清理各个环节的税费应该是必要前提，也就是说“深化房地产税制改革”要“革弊”以后，才能考虑何时开征物业税的问题。

    第三，开征物业税需要解决良莠不分的物业管理和物业收费问题。就住宅管理来讲，存在着既属于售后物业管理又属于公共管理的诸多问题。近十年来建设的小区大多以收取物业管理费的形式，实施有偿服务，以费代税的“品种”还很多，如什么保安费、卫生费、公共设施维护费、绿化费、电梯费、通邮费、通气费.....。而往往物业管理收费的权利和义务模糊不清或者粗线条的规定，难以满足居民对购物、休闲等等的日益增长的社会服务的需求；如果原有问题不解决，开征物业税时势必增加居民的负担，得不到物业所有者的支持。

   第四，开征物业税需要以物业所有制占有的公平为基础。现在土地为两种所有制并存，形成两种所有制土地上无法公平交易、市场阻隔局面，集体土地上的物业和国土地上的物业，“身份”不同本来费用支出就不同，开征物业税可能税负也不同或者出现新的不公。

   第五，目前房地产市场还没有实现卖方市场向买方市场转变。住房依然还是稀缺商品或者是市场分配和社会分配不均衡状态，这个时机出台会让人感觉开征物业税是“救财政”的救急措施，而不是平衡市场、服务社会的“公平税赋”。

   第六.开征物业税与收取土地出让金、房地产增值税、各种税费的关系相悖，不利于房地产市场的稳定。

   第七.开征物业税可能有利于二手房交易市场的活跃、促进存量房尽快流转，让占有更多物业的业主缴纳更多物业税。但是，难以在市场转型期确定起征点。

   第八.开征物业税意在公平分配资源，如果过早开征可能引发连锁反应，因此审慎开征，促成开征的各种条件才是最重要的。

   综上可以说，开征物业税不是时机，《通知》不过是一个姿态或者是一个蓝图、一个信号。一些人士把这个消息与所谓房价涨落挂钩、与市场挂钩，不过是市场人士过于敏感的表现。

   如果《通知》要求的四部委匆忙拿出开征物业税的方案或者开征物业税的近期时间表，那么，不合时宜的节奏、没有房地产市场稳定的供需结构做支撑条件，可能使房地产遭遇重创式的“地震”。