多视角新观察看房地产经营和行情大势

     中国指数研究院中国房地产指数系统提供了一份《2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测》的报告，看后受益匪浅。根据报告的数据和图表，我从经验的角度观察房地产开发经营情况，对2008年1-11月房地产市场中的行情变化进行了思考，不同的视角，不同的感悟，不同的判断和总结，能够更加保持清醒的认识。2008年过去了，但是市场的变化依然影响新的一年，有人判断09年房地产市场要回暖，如果理性分析市场，我们会看到市场并不是以人们的意志为转移，房地产的回暖期还会延长，只能说这个温暖期由09年开始也许要2-3年，这是个平台区，是稳定期，而不会是所谓的“V型”、“U型”“L型”的走势。预测09年的走势，要在08年房地产走势的基础上预测。根据报告对北京市08年的房地产经营情况及市场行情的评述如下：

一.房地产开发经营情况

1、2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，带动固定资产投资回落

     房地产投资必然是宏观调控的对象，银行上调准备金率的周期必然使房地产投资的回落，商品房交易减少的影响结果，必然使其他配套基础设施建设投入的减少，北京市全社会固定资产投资较去年同期回落，这种由2000年固定资产投资和房地产投资为起点逐年增长，2007年为最高，然后向双回落的必然趋势，而这种回落也正是国家投资结构变化的信号。

   2009年随着对固定资产投资加大，特别是对城市交通设施的投入，北京的经济增长方式必然发生变化，新一轮由固定资产投资拉动的房地产上市量的增长和市场交易回暖的曙光初现。

2、企业筹集资金的压力加大，定金及预付款占比下降，自筹资金上升

    开发企业的资金结构来看，构成开发企业资金的结构由贷款额、外资、自筹和自有资金及其他资金组成。由于2008年北京房地产整体市场处于销售低迷期，商品房建设资金成本增加，企业的资金链出现问题。销售的回款压力逐月加大，致使购房人定金及预付款比例下滑，企业如何自筹资金成为困扰企业的难题。企业筹集资金的压力的增加，同时放缓了商品房新开工速度。

3、保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地购置面积大幅增加

     2008年北京土地交易的萧条，是受到整体房地产市场不景气的影响。2008年推出政策性住房用地政策，使2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的增加；而以招牌挂形式出让的土地明显减少。总体上，土地的供应结构发生了变化，而这种变化正好适应房地产结构的变化。就住宅市场来讲，房地产回暖不是表现在住宅商品房价格止跌回稳一种市场回暖迹象，是包括保障性住房在内的土地供应量及住宅供应量整体增加，这种回暖依然能有效拉动经济的回暖，因为土地指标是房地产市场走势回暖的“报春花”。

4、商品房供应指标同比持续下滑，2008年新开工面积、竣工面积同比均持续下降

    2005年商品房竣工面积成为房地产市场的分水岭。1999-2005年竣工面积保持高速增长，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅达到13.6%。这表明了商品房上市量萎缩的趋势，已经预示新的市场力量开始代替住宅商品房成为将来市场的主力。

5、商品房销供比逐步回落，供过于求矛盾日益显现

     2008年受房地产市场整体低迷的影响，北京商品房销售面积同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面积降幅；说明商品住宅开始出现了空置。局部市场相对供过于求的矛盾开始显现。按照这样的趋势预测，2009年商品房销售压力将进一步增加，价格回归理性已是必然，高端市场向中端市场靠拢，中端市场向低端市场传导，成为今后一种阶段性的趋势，直到供需之间的市场配置合理为止，因此，09年住宅商品房市场上相对供过于求现象依然存在。

二.市场行情

1、 2008住宅市场供应量增加，主要是保障性住房集中供应，成交量却总体下降。

     2008年9月份供应量突然增加，表面看是商品房上市增加的结果，其实，两限房集中上市是重要的影响因素。两限房集中上市使得2008年商品房上市的指标开始加入了保障性住房供应的“水分”。虽然2008同比上市量增加了，实际上统计数字的内涵正在悄悄的变化。

    如果说有可比性的话，可以预计2009年的统计口径和统计内涵与2008年可比性强于和07年的比较。以总体和粗放的角度看，2008年商品房上市面积同比依然增长；但是以开发商的眼力看，商品住宅的上市面积开始缩水，供应结构开始变化，这是不容忽视的市场行情的变化信号。

    如果说2008年供应量同比增加，而商品房成交量指标下降，说明市场发生变化的标志之一主要是一定数量的高价商品住宅的积压。那么，需要说明08年的指标中包含的两限房并不会积压，只是成交量的主体因素已经变化，这是不争的事实。结合供应量变化的分析不难理解商品住宅成交所公布的数据中，为什么看不到商品房同比下降的原因了。

   楼市的观望有两种：一种是对并没有购买政策限制的商品房的购买热情趋冷谈，另一种是对购买政策鼓励的两限房、保障性住房的期盼热情增长，观望者（实际是等待或渴望）“政策房”尽快上市。因此，2008年同比下降的是商品房，而不是“政策房”。

    回顾一下政策走向可以看到商品房上市和“政策房”上市呈现一增一减的市场态势。

    首先，看商品房的鼓励与限制政策走向。自2007年11月以来，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率正式实施，使得2008年一开始就进入了楼市观望期，住宅成交量同比持续下降；2008年前期由于受到华东地区房地产市场价格大幅下跌以及国际金融危机等因素的影响，北京楼市观望气氛亦加浓厚，成交量持续下滑，价格也出现波动；9月份以来国家为了稳定房地产市场，出台一系列扩大内需，增加保障性住房供应等政策，使得9月份以来综合性住宅成交量指标由于保障性住房集中供应和销售而有所上涨；又由于10份诸多刺激楼市成交的利好政策的执行，11月份北京部分刚性需求得到释放，成交量环比大幅上涨，但同比仍在下降。

    其次，看保障性住房的鼓励政策走向。2007年以来，北京逐步加大保障性住房的开发建设，2007年整年保障性住房供应套数和面积达到8238套和87.90万平方米，分别占住宅供应的7.33%和6.61%；2008年保障性住房开发力度进一步加大，尤其是下半年以来，商品住宅市场持续低迷；国务院为了保证房地产市场的平稳发展，在扩大内需的同时进一步加大和加快保障性住房的建设；2008年1-11月保障性住房供应套数和面积分别为41029套、333.93万平方米，占别分别为31.26%和23.97%，市场供应较2007年整年提高了将近4倍；随着11月国务院计划2009-2011年总投资9000亿元加大保障性住房建设规模，平均每年计划投入3000多亿；2009-2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，因此，以后北京保障性住房供应将进一步增加是可预期的趋势。

2、保障性住房开发力度加大，新增供应较去年上涨近4倍。市场变化已成定局。

    现在看来，2007年以后，北京逐步加大保障性住房的开发建设，保障性住房开发的巨大诱惑是2008年下半年以后商品住宅市场持续下滑的原因之一。保障性住房的开发调低了购房人对房价上涨的预期，降温了市场炒作者的亢奋激情。厘清了高端住房消费和低端住房需求的阵营，也使中端消费者开始理性思考自己的住房购买需求，加之金融风暴冲击的影响，形成了新的价格表现形式，从而促成了市场格局的变化。

3、 2008年北京房价维持高位运行和价格下行并存，保障性住房拉低住房价

    从北京房价近三年的走势来看，2006年房地产市场的价格还处在理性上涨阶段。2007年无疑是非理性上涨的一年，当年出现小小的拐点并不能说明是价格理性回调，不过是市场对未来预期的一种回应性反映，当市场意识到“拐点”还没到来，购房者和投机者真正冷静时机还没有到来的时候，2007年下半年房价依然上涨。2008年是房地产商真正的寒冷期，是土地政策、保障房政策公布及两限房集中上市并各种“药方”逐渐起作用的时期。而拐点的出现也不是住宅商品房的回暖，应该说2008年这个拐点是市场转换的拐点，也是“政策房”的标志性起点。

4、北京中房住宅指数2007年以来表现与住宅成交价格基本吻合另有原因。

     中国房地产指数系统和北京住宅指数分析表明：从2007年1月的1578点，持续上涨到2008年3月的2300点，涨幅度达到45.78%；价格变动的方向表现平稳，而实际商品住宅9月开始大幅下滑，而后价格又回升，从市场直观看，回升的主因不是住宅商品房价格上涨，原因只能有两方面，一方面住宅商品房销量减少，两限房销量增加，另一方面，两限房价格参照商品房的行情，调高了原来的价格标准；于是，市场上出现住宅商品房价格显现量价齐跌趋势，两限房则显现上市量明显增加价格明显上调的趋势，于是就出现了北京中房住宅指数2008年以来住宅价格指数表现平稳与住宅成交价格基本吻合的表象。

5.人均可支配收入持续增加，房价收入比仍然过高，这是市场转身的过渡期现象。

     2008年北京市人均可支配收入同比持续增加，为稳定房价提供了可能。据有关部门的数据显示，2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持续增加，达到18577元，同比上涨12.20%，涨幅度较2007年的10.07%上涨了2.13个百分点；然而北京2008年1-11月住宅价格为11578元/平方米较2007年同期的10970元/平方米，上涨了5.54个百分点；依此测算2008房价收入比仍然为16，仍高于合理水平。

    我们知道，人均收入不能反映收入的平等程度，如果人均收入与房产购买力挂钩，收入差距越大越应该按照实际情况进行不同情况、不同角度的分析。对于高收入者来说，其房价收入比可能很低，对低收入者群体来说，其房价收入比会更高。

    分化高中低收入群体，可能会使得市场出现“高中低市场”的不同交易气氛。当住宅商品房以面对高中端客户为目标客户的时候，量价平衡的时所反映的房价收入比是合理的甚至很低，低收入群体收入指标这时不过是不起影响交易作用的“分母”罢了。如果“政策房”逐步加大上市量，有条件的购买者购买“政策房”其房价收入比剔除高收入者收入的因素，也会与高中端市场表现的房价收入比相当甚至更低。

    现在所表现的过高的收入比，不过是过渡时期的现象。假定保障房没有上市，市场只有高端市场一个市场，其供应量为一套，高收入者购买者为一人，这个时点收入比可能是合理的，收入比反映的也是全部市场的状况；假定保障房上市，高收入者被政策拒之在外，其供应量为一套，中低收入购买者为一人，这个时点收入比可能也是合理的，收入比同样反映全部市场的状况；但是，住房这个特殊商品的价格水平总是让购买者翘脚购买，而不像购买低值易损商品那样便宜，出现这种供需交易感受的时候，房价收入比才是房地产市场交易的规律。

    市场是我们最好的老师，看看老师在过去一年的表现，我们才能学会今后如何走路，开发企业也如此，购房人也如此。根据市场提供的供需信息预测未来的走势，规划新一年的作为，应该是所有房地产市场参与者的必修课。过去的已经过去，适应市场变化最重要。

    对房地产市场新的观察点越多越好，对未来好、对经营好、对实战更好。