我看房市：

 “小产权房”问题不是房子产权问题是土地使用权问题

   今天《北京日报》财经新闻记者刘宇鑫一篇“工业用地冒出‘小产权房’”的报道，提出了一个产权的问题和规划导向的问题。使房地产市场上透出了一种心知肚明的异化了的“小产权房”问题，文章透露，“国土部门有关负责人昨天表示，工业项目用地内严禁建造成套住宅，购买这类住宅的市民仍面临政策风险。”其实“小产权房”问题不是房子产权问题是土地使用权问题。是国家的土地是否容许做什么样房产的问题，是不是符合规划问题。房产产权没有什么大小产权的问题，只有容许什么使用功能的问题，而且这是个政策问题不是根本的法律问题。看了这篇报道有了上述看法。

    以下是文章内容：

   都说种瓜得瓜，可按工业园区规划原本应“种”下的厂房、办公楼，却意外“长”出了别墅、板楼等住宅。这种工业园区内改规划建的住宅，被定义为新型“小产权房”。尽管这类“小产权房”通常自称为企业产权或企业公房，并尽量将自己与农村集体土地上的小产权房划清界限，但国土部门有关负责人昨天表示，工业项目用地内严禁建造成套住宅，购买这类住宅的市民仍面临政策风险。

　　“企业产权房”驻扎工业园

　　一则销售小汤山“特价企业公房”的广告正在网上流传：住房位于昌平区小汤山镇工业园区内，九华山庄向东3公里，东临京承高速。现转让住房类型为六层板楼、叠拼别墅、独栋别墅，板楼内住宅价格为3229元/平方米，别墅价格为3600元/平方米。按照位置和价格判断，难道又是一个小产权房？

　　“我们不是一般意义上的小产权房，而是企业产权房。”该项目开发单位大成增长投资有限公司的李经理一再强调，该项目的土地性质实际为集体建设用地，使用年限为50年，公司已通过合法程序在规划范围内建设工业配套住房。“房屋性质类似以前的公房或职工福利住房，产权为企业所有权，房屋买卖相当于部分企业所有权转让。”李经理说，目前待售别墅只剩下20多套，房价也涨到了3980元/平方米。

　　由于“企业产权房”无法获得贷款，开发商因此给购房人开出了“分期付款”的优待，而交房日期也已从广告中注明的今年年底改为2009年6月。李经理还透露，大成开发的企业产权房在小汤山工业园区中并不是独一份。

　　成本低吸引开发商建房

　　记者在大成增长投资公司的建房规划上看到，小汤山项目共有近120套住宅，其中半数以上对外销售，公司内部员工将“消化”剩余住房。“就该项目而言，在工业用地上销售住宅不但可以获得高额利润，还可以降低公司内部员工购房的成本。”业内人士分析说，近期之所以有多个开发企业不惜到工业园区内铤而走险，主要原因在于园区内低廉的土地成本。

　　“相对于住宅用地，工业用地的土地成本非常低。如果能在地方以厂房项目立项，再建成住宅，使用期限仍为50年。”业内人士透露，工业地块价格低廉，变更规划获利巨大。在去年7月实施工业用地“招拍挂”之前，本市工业用地一直采取协议出让的方式交易，有的地块每平方米出让价格仅有几百元。按照国土资源部去年发布的标准，全国工业用地被划为15个等别，最高一等840元/平方米，最低等别60元/平方米。根据测算，小汤山工业园区内部分地块的价格低于800元/平方米。

　　工业园“小产权房”被明令禁止

　　“根本就不存在‘企业产权’房的概念，企业在工业园区内大面积建设住宅本身就属于违规行为。”国土部门有关负责人强调，在房屋建成后，规划部门还要对建筑物进行验收，一旦发现违反规划的建设行为，用地单位必将面临处罚。

　　此外，对在工业开发区内建设大片住宅的现象出现后，有关部门已明令禁止。市规委7月份发布的《北京市城市建设节约用地标准(试行)》中规定，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、招待所等非生产性配套设施。企业所需行政办公及生活服务设施应在工业开发区的生活服务配套区集中建设，单个工业项目行政办公及生活服务设施用地面积原则上不得超过工业项目总用地的5%，建筑面积不得超过总建筑面积的10%。

　　时代九和律师事务所律师董欣说：“购买这类房产的市民必然要承担政策风险，政府未来清理此类问题，这些房主的利益无法获得保护。”

                  《北京日报》财经新闻（第十版）2008年9月23日