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宅基地私有是降低房价、启动内需的好办法

(2010-10-07 08:57:56)
标签:

房产

深圳

农村宅基地

房价

土地交易

财经

分类: 社会经济
   在世界经济结构大调整的背景之下,从出口主导向内需主导的经济发展方向转变,是中国这样的大国经济持续健康发展的必由之路。金融危机以来,国家相继出台了一系列启动内需的措施,例如鼓励购房、家电以旧换新、购车补助、建材下乡等,但这些措施只是把未来需求提前释放,能起一时之用,却无长期之功,无法从根本上释放百姓的购买力。
    影响百姓购买力不足的原因很多,有社会保障不健全、工资水平偏低、物价上涨过快等很多因素。而在当前,高房价和农民收入低是内需不足的主要原因。高房价吸干了购房家庭几代人的积蓄,自然导致其他方面的消费大幅萎缩;而农民人均耕地有限,导致收入水平长期偏低。因此解决高房价,提高农民收入是启动内需的关键。
    今年4月,国家出台了严厉的房地产调控措施,至今没有收到明显效果。究其原因,土地供给不足是根本。对北京、深圳这样的城市一年的土地供应只有几百公顷,远远满足不了房地产发展的需要。政府垄断了土地交易,依靠卖地增加财政收入,是导致土地供给紧张和高地价、高房价的根源。政府征地卖地以利益最大化为目标,土地卖给开发商的价格高的惊人,而支付给被征地农民的补偿却很低,这就导致了失地农民的贫困化。因此,在现有的土地开发模式下,越是城市化房价越高,居民的消费能力就越低;越是城市化,失地农民越多,城市贫民也就也多。这就是为什么这几年城市建设飞速发展,但国内需求却不断萎缩的原因。
在不突破18亿亩耕地红线的前提下,城市建设用地从农村宅基地中来,是最理想的方式。全国农村宅基地的面积非常大,据说有10万平方公里以上,远远大于现有城市用地总面积。单是距离城市30公里以内的宅基地总面积也在上百万公顷。可以用来开发商品房的宅基地,按1:4的容积率计算,至少可以建400亿平米住房,足够15亿人居住。显然,利用好城郊农村宅基地是释放土地供应的有效方式。
    在现有的土地政策下,农村宅基地归集体所有,无法自由交易上市,导致宅基地的价格和利用率很低。很多农村地区,在村集体内转让一处300平米的宅基地价格不过几千元。很多农民家庭拥有多处宅基地,导致宅基地的闲置非常严重,特别是在城市打工的农民和毕业后的农村大学生,宅基地基本处于闲置状态,造成土地资源的巨大浪费。因为历史原因,宅基地在农民眼中属于私有财产,因此在农村的买卖现象非常普遍。但是因为现有法律把宅基地当成集体财产,并且只准在村集体内转让,不准城市居民购买,人为导致了宅基地的浪费。
    笔者认为,只需要从法律上明确宅基地归农民私有,允许自由买卖,那么高房价立刻就会被打回5年前的水平。原因很简单,打破了政府对土地交易的垄断,土地的价格将从现在的数百万元一亩,降低到数十万元一亩。开发商可以在城市郊区购买宅基地从事商品房开发,也可以由购买农村宅基地的市民自己建房。这样不仅打破了土地的垄断,也打破了开发商建商品房的垄断。
    房价降低了,市民购房的支出大幅降低,必能释放在其他方面的消费需求。不仅如此,农民获得了土地销售的自主权利,可以从出让宅基地中获得高达十几万元的收入,足够在城市购买一套商品房。两亿多在城市打工的农民将毫不费力就能在城市安居乐业。这么大规模的农民进城,对国内消费的带动作用可想而知。1998年的房改让城市居民获得了私有房产,极大的提高了城市的消费能力,推动了我国经济长达十年的高速增长。而宅基地归农民私有,也将让广大农民拥有一笔可观财产,国内需求必将得到空前释放。
    宅基地自由交易不仅对于启动国内需求,稳定经济发展意义重大;对于建设和谐社会还具有非常特殊的意义。生活在城市的老年人退休以后,最渴望的就是过上田园般的生活。他们希望自己的家有个院子,能够养花种菜,活动筋骨。如果他们可以购买农村的宅基地自己建退休房,那该是多么美好的事情。所以,把宅基地释放出来,不仅关系到经济,还关系到老年人的健康,关系到即将到来的老龄化社会的和谐,真可谓功莫大焉。(康体鹏)

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