2007年1月10日的中国房地产报年会上，《Cihaf中国城市房地产投资价值报告》首度出品。这份由《中国房地产报》、中国社会科学院财政与贸易研究所、《中国城市竞争力报告》课题组共同完成的投资报告，目标直指城市房地产投资价值。该报告重点研究了50座城市，涉及180多项指标上万个统计数据，并宣称对房地产企业跨地域发展具有很强的实用价值和决策参考价值，情况真的如此吗？

   首先我们来看一下该报告的第一项研究结果表明，住宅地产投资价值排名前10的城市分别是深圳、上海、北京、广州、杭州、天津、南京、成都、重庆、西安，显然这些都是大城市，所谓的房地产一线城市，也是地价奇高、房价一路飙升的城市，市长随时要挨批甚至丢官的城市，也许正是这些不负责任的投资报告把眼红、短视的投资商忽悠到这些城市，狼多肉少的局面导致了极可能出现的房地产泡沫。平心而论，也许三线、二线城市比一线更有投资价值，因为他们正在发展之中，而一线城市已高处不胜寒。

   其次，我们常说“知己知彼，百战不殆”，对于一个想要异地扩张的开发商来说，首先要多掂量一下自己有几斤几两，具备不具备远程作战、异地作战的实力，常常拿冯伦所说的“五岁娶媳妇未必是好事”来反省自己，其次要擦亮眼睛多看看，哪个地方狼多，哪个地方肉多，这些都是《城市房地产投资价值报告》不能给你的。

   再者，到了异地，人生地不熟，投资回报倒是其次，投资安全最重要，除了投资硬环境指标，投资的软环境欠佳是导致投资不安全的致命因素，一是法制环境问题，有些地方官商勾结、违规违章乱建，二是政务环境问题，有些地方政府也学昆山叫嚷着“亲商、安商、富商”，喝多了就敞开心扉说“敞开门招商，关起门打狗”，拖拉推诿、吃拿卡要一应俱全，这些都是《城市房地产投资价值报告》没有告诉你的，需要你自己体会。总之一条，投资软环境不达标的城市必须一票否决，再大的投资价值也不去。

    最后，城市的投资价值应该是区域性的、动态的，区域性表现在城乡结合部、行政区划边界的投资价值往往大于主城区中央，城市规划修编前后阶段往往大于规划稳定执行之中。而《城市房地产投资价值报告》把某个城市当成一个静态的点来考量，通过设置的指标体系把一大堆客观的数据浓缩在一个点上，未必就能客观反映这个城市行政辖区范围内的某一处的投资价值。就拿被《城市房地产投资价值报告》评出来的住宅地产投资价值排名第一的深圳来说，在深圳关外的某一个镇、甚至邻近这个镇的东莞或惠州地区的地产也许更有投资价值。王石曾说，万科不按照一、二、三线来划分城市，而是聚焦城市裙带，这有利于万科住宅产业化的战略，也就是说万科更关注珠三角、长三角、环渤海等经济圈辐射范围内的区域，而不一定考虑行政区划是否属于某一个一线城市。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)