本文已刊登在《深圳商报》2007年3月30日D3版。

2007年3月15日，深圳市政府原则批准《深圳市近期建设规划（2006－2010）之新城规划》，光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城等关外四座新城浮出水面，这无疑对开发商及置业者都是重大利好。但也应该看到，如果规划不到位，执行不得力，四座新城概念背后可能隐伏着的误区。

一是城乡模糊化。国家正在积极倡导的城乡一体化是为了统筹规划、消除歧视，实现和谐发展、联动发展，而不是让全部农民进城，不是消灭农村。目前，城镇化程度较高的珠三角地区，尤其是环珠江口一带，城镇间平均距离不到10公里，小城镇过于密集，小城市和小城镇星罗棋布，沿河经济与沿路经济发达，工业化促进街市化，导致城市建设成本加大，城市规模效应减少，城市集聚和辐射功能萎缩。深圳的四座新城绝不能重蹈覆辙，重走目前珠三角城镇化的弯路，避免城市农村化、农村城市化的尴尬局面。严格限定新区红线边界，不能像郑州新区那样规划大得离谱，也不能像目前的珠三角某些地区，规划成了摆设，任由无序发展、盲目发展。

二是人为差异化。此次出台的四大新城规划都有各自明确的定位，以实现优势互补、错位发展，但是，产业集群也好，主导方向也好，核心功能也罢，不是一天形成的，更不是政府的文件规定出来的，要依托自身资源、符合市场需求、协调整体规划、顺应大众民意。这里不妨列举一下上海的例子作为镜子，为了积极响应中央关于小城建设的号召，2001年1月5日，上海市人民政府以沪府发[2001]11号文《关于上海市促进城镇发展的试点意见》提出了重点发展“一城九镇”的规划目标，为了避免“千镇一面”，政府给各个小城镇定出了不同的风格定位。无独有偶，2006年8月17日，《人民日报》以“详解上海区县新名片”为题报道了上海正在进行的19个区县产业功能定位蓝图战略规划，政府又准备给每个县区一个主导产业定位。人为的差异化未免有些计划经济的痕迹，除了招致质疑，灰溜溜地收场是在所难免的。

三是城市空心化。从各大城市的发展历程来看，由于中心区高企的地价、房价及劳动力价格，会推高企业商务成本及居民生活成本，另一方面，主城区以外全方位、多个新区的成片开发，使城市核心引力逐渐发散，产业空洞化和城市空心化趋势正成为在各大城市间蔓延的国际流行病。缺乏核力的扩张不是共赢，而是共损，必须充分发挥香港与深圳的双城联动、关内与关外的互动作用，把关外中心镇及四大新城作为深圳与广州、东莞及惠州等城市互通的重要节点，而不是仅作为深圳核心区向外延伸的神经末梢。香港现任特首曾荫权先生在竞选新一任香港行政长官的竞选政纲中提出要和深圳联合打造一个世界级大都会，深圳市政府也多次作出了积极的响应。关起门来建新城是自私的，更是危险的，深港双城模式及深圳与其它城市的互动是深圳四大新城建设的核心动力。

四是农民房商品化。尽管农民房上市会对打压房价产生有效的作用，但其致命的后遗症是不言而喻的。近来，深圳农民房上市的流传甚广，“深圳两会”上也有代表们对“农民房”上市的提案。关外的四座新城绝不能成为农民房上市的舆论基础和温床，否则后患无穷。刚刚出台的《物权法》对宅基地使用权的取得、行使和转让作了重申，仍然适用《土地管理法》等现行法律和国家有关规定，《物权法》未作调整，因为目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，农民一户只有一处宅基地，不同于城市居民。尽管深圳已没有农民，但还留有大量的农民房，仍然必须走土地变性、改用途、拆迁、土地上市、整体规划及房地产上市这一条路。

新城不是画出来的，更不是忽悠出来的。我们需要超常的创造力和想象力，更需要有足够的眼力、实力和耐力。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)