规划、策划并举

江苏国际商务中心项目坚持“高起点规划、大手笔建设”，通过国际公开招标，已聘请国际著名咨询公司——美国麦肯锡公司作商务策划，上海城市规划院作总体规划，商务策划和总体规划报告已进行多次评审交流，即将公布实施。

整体推介

据报道，此次麦肯锡的商务策划充分考虑了CI部分，为江苏国际商务中心的整体包装、招商推介提供了参考，并细化目标市场和主攻领域，提高了招商的针对性和效率。目前，已举办多次异地及本地的江苏国际商务中心专场推介活动，取得了显著效果。注重项目的整体推介，提供出让/租赁、合资/合作等多种商业模式，而不是传统的土地招商，是该项目的创新运营模式。

成片开发

由最初的800亩发展到现在50平方公里整体规划、成片开发，有以下几点好处：一是有利于总体形象的营造及总体规划的执行，二是降低总体开发成本，避免各自为政、遍地开花的局面，三是节约土地一级开发资金（基础设施配套、公共设施配套等），四是有利于引入有实力、大品牌的投资商、开发商。

一级开发先行

本项目没有按照一般开发区的常规程序运作，即:先由政府完成征地拆迁、六通一平基础设施、公建配套项目后，再实施项目招商，也没有按照原始的“割腊肉”模式，即开发商看上哪一块就割哪一块，而是组建一级开发机构，搭建融资平台，多元投资，一级先行。

发展瓶颈

同质化现象

首先要避免与一般开发区的同质化，就像当年的上海浦东定位为以金融贸易为主导的城市功能新区来发展，江苏国际商务中心是定位为以生产配套服务、生活配套服务及现代服务业为主导的大商务功能新区来发展，从而与一般开发区形成互补，获得差异化的发展空间。2004年以来，国务院五部委对各类开发区/工业园进行了清查，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万平方公里，已撤并各类开发区4813个，占开发区总数的70.1%，核减开发区规划用地面积2.49万平方公里，这些被撤并的开发区最根本问题是定位不清、产业雷同。江苏国际商务中心虽然在定位上区别于一般开发区，但从目前的管理及运作模式来看，有趋同于一般开发区的倾向，如果不能进一步创新模式、闯出新路、创造价值，在下一次的全国开发区清理中也难免摘牌的厄运。

其次是避免小城镇改造的同质化，江苏国际商务中心是在昆山市花桥镇的基础上整体改造而来的，仍然具有小城镇的管理体制及文化烙印。 2001年1月5日，上海市政府印发了《关于上海市促进城镇发展的试点意见》，明确上海“十五”期间重点发展“一城九镇”，即重点建设松江新城和安亭、浦江、朱家角等9个中心镇。根据该意见，“综合考虑城镇的功能定位、历史文脉等因素，借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格”的要求，“一城九镇”的风貌特色分别是：松江新城建成英国风格；安亭镇建成德国式小城；浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；朱家角镇既凸现本土水乡古镇风韵，又有现代城镇的格调；奉城镇建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城。之所以在“一城九镇”项目设想中，提出形形色色的欧美风格规划，政府解释是为了避免目前国内城市建设过程中出现的“千城一面”现象。笔者认为，以政府文件的形式规定哪个镇应该改成哪个风格是不可取的，这不但没有避免“千城一面”，反而加剧了小城镇的同质化现象，打个比方，如果北京、广州等大都市都来效仿上海的做法，过不了多久，中国还是中国吗？脱胎于小城镇的江苏国际商务中心但愿不要走别人的老路。

有一次，我陪同一个在法国生活了十多年的朋友,在花桥最大的楼盘考察，属于江苏国际商务中的居住板块，走在“香榭里”大街上，观赏一栋栋错落有致的别墅，朋友摇了摇头，不无感慨地说：徒有虚名，缺少法国的浪漫色彩，恐怕也失去了花桥本地的原汁原味，尽管设计师赋予了每一栋房子外形、色彩的差异，还是感觉差不多，像是走进了集中营。他的话不一定全对，但让我们深思。

行政区划壁垒

一般来说，行政边界既孕育着潜在的发展商机，又存在着巨大的发展障碍。这个障碍除了有形的收费关卡，还包括无形的心理障碍，以及隐形的地下基础设施对接困难，包括水、电、通讯管网等，如果不实施有效对接，就会重复投资、资源浪费，如果对接，就需要突破标准、计价等差异问题。国、省及地市的边界地带往往是经济落后、生活龌龊、治安混乱的代名词。江苏国际商务中心地处江苏与上海的交界，长期割据已埋下了地域纷争的巨大隐患，突破行政区划壁垒是江苏人与上海人共同面对的技术与社会难题。

我们有理由相信，勤劳、勇敢、智慧的昆山人，一定会继续发挥优势、突破瓶颈，在商务地产领域创出自己的“昆山之路”，“一年完成规划、二年拉开框架、三年展现形象、五年初具规模”，一艘“融入上海，立足江苏，面向世界”的跨城市商务航母正在启航。

（崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240）