晚上听请来的钟点工说她也炒股票，还坚决地说：“房地产板块哪能买？”没问她是否知道今天房地产板块是涨幅最大的行业之一，超过3％。但是，可以肯定的是她知道房地产板块是率先调整的板块，也知道房地产行业已经开始萧瑟。

的确，上交所房地产指数从7月初的4773点涨到9月3日的8360点后，就一路下跌至11月28日的5830点。本人在7月1日在调控中不断发展的房地产行业 一文中，比较认同房地产行业将会保持上半年供需两旺、价格上扬的观点，同时也提出了一些质疑。没想到的是，房地产市场的红火引发了新一轮的调控，房地产股价也就应声而跌。而大盘在10月16日创出6124点后，才在大盘指标股的大压下展开调整，至11月28日达4778点。（插一句，怎么感觉这两个数字的谐音有点意思？）仍然受中石油等指标股波动的影响，接着的三个交易日并没有持续反弹。但是，房地产板块却是连拉3根阳线。房地产板块为什么率先调整？能率先到位？后势如何？还能买？还是反弹出货？

一、何从：新一轮调控政策分析

1、信贷紧缩。提高按揭贷款首付比例，控制二手房贷款的政策是抑制需求的，但影响仅限于今年年底，08年将放开，按揭贷款属于优质贷款，仍会是各大银行争夺的对象。而对开发商的贷款在08年仍将较为严格，加上资本市场再融资难度加大，开发商资金压力较为严重。这将抑制供给。考虑到房价涨幅较高，08年信贷紧缩结果将会是区域性房价调整，珠三角受到影响大一些，但调整幅度有限。

2、廉租房、经济适用房政策。我国房地产政策将向保障性住房倾斜，结构性的调整将带来行业主体的变化，这个过程将主要通过“双70%”等土地出让、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内调整将带来存量土地价值进一步拉升，项目利润率理论上将继续上升。中长期看，行业利润率将会落到合理水平，上市公司未来发展空间更多将通过行业集中度的实现，资金和品牌是胜出关键，国有地产公司将会受益。

3、土地供应。现有土地储备（含在建面积）最多可供未来4-5年之用。因此虽然土地在政策高压下进入市场会加速，但考虑到目前销售/预售面积远大于竣工面积（1.8：1），供求关系有望逐步缓解但尚不足以逆转供求差，因而房价下跌可能性不大。对于上市公司来说，部分土地储备较多的公司必将加快开发步伐以免除缴纳闲置费用等风险，从而有使得公司业绩更快释放的可能。

4、后续可能的调控。后续政策主要方向是①改善供应结构②打击囤地③税收抑制高端及投资需求。改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，而经济适用房短期之内是不能面对中产阶级的；打击囤地是政府需要做的，但执行效果需要观察，且对供给增量的释放作用不大，因为新增土地供应量一直在减少；税收政策是政府的杀手锏，其作用不容低估，但政府以稳定房价为目的，房价大幅度下跌的可能性不大。

二、何去：后势分析

1、在利空出尽，钟点工都知道不能买的背景下，机构反其道而行的可能性增大。最近三日的连续温和放量反弹似乎预示着调整到位，展开一波强劲反弹不是不可能。

2、07年房地产板块业绩仍将保持持续快速增长，08年所得税改革，加快结算速度等因素也可能缓解调控对盈利的影响。因此，经过调整后，房地产板块的价值开始逐步显现。尤其是土地储备丰富、融资压力不大的全国或区域性龙头企业值得逢低买入。

3、中长期看，调控政策的影响将会十分显著，房地产市场的波动在所难免，房地产行业发展的不确定性大大增强，房地产板块不会再出现9月前的持续火爆行情，套牢的股票还是应该逢高出货，不能指望回到以前高估的股价。