逢高抛股，逢低买房

 

童牧野

 

北京的记者王安，是地产类上市公司“深万科”的企业刊物《万科》的特约撰稿人，他在2000年的年底，由北京的华艺出版社出版了一本《股爷您上座》的畅销书，在那章回体的长篇纪实文学的第三回，提到了我童牧野早年在股市初出茅庐时的一些人生轨迹：

“童牧野是一位上海的投资者兼评论家，文武双全。他在万科股票上赚了一把。1991年6月21日，童牧野以每股6.3元买进，捂到1992年3月27日，享受每10股送2股，送后每股成本降至5.25元。继续捂到1993年4月2日，每股分红利6分钱，同时享受每10股送5股，送后每股成本降至3.46元。

“1993年9月7日以每股16元卖出清仓，在2年多的时间里，这个万科股票，爽爽气气，仅一个回合的买进和卖出，盈利362％。 此后没有再买卖过万科股票（童牧野注：该股2001年4月30日收盘14.59元）。这个童牧野十分狡猾，笑呵呵地全不提赚了多少钱。”

他跟我虽然没打过任何交道，没见过面，也没通过话，但他的记者嗅觉是灵敏的，上述数据，完全准确。

在沪深股市的上千家上市公司中，只有二十多家地产类上市公司。但就在这二十多家地产类上市公司中，有些已属连年亏损，有被ST的（连年亏损股的特殊处理标记，涨跌停板从正常的10%收缩为5％，如深圳股市的ST深深房、ST辽房天等等），甚至有被PT的（摘牌边缘的特殊处理标记，只在每个星期五搞一下特殊转让服务，下跌不设停板，如上海股市的PT商业网点等等）。

相比之下，被我买过，也被我卖过的深万科，是沪深股市地产类上市公司中，品牌做得最响亮的。

但是，时至新世纪，它跟其他尚未在沪深上市的众多地产类公司的竞争，还是很激烈、很艰苦的。

有一回某券商设便宴招待我，地点就在深万科在上海造的品牌物业“万科城市花园”之中，里面各种配套建设搞得不错，还有家私营的黑三娘川菜馆。

边吃边聊的那几个钟头，附近虹桥机场的大型客机的起降，每隔几分钟就轰隆隆地从房顶上空几百米高度，庞然大鸟般飞过。

引得当时学龄前的我儿，一听飞机声，就停吃奔看窗外空中的飞机，后来实在太频繁了，也就懒得多看了。

上海著名作家陈村，多年前购买过该花园的一套住宅。但那空中噪音大、离繁华商业区较远的物业，现在已经很难敌得过新世纪上海市区如雨后春笋般冒出的其他更美好更温馨的新鲜物业。

手头有这么个最新统计数字：2001年第一季度，中国大陆地区，房地产开发投资实际完成677.2亿元，比上年同期增长22.9%，其中住宅完成投资额461.3亿元。2001年第一季度，全国住宅新开工面积5152万平方米，住宅销售面积1659万平方米。

可见，住宅建设的速度，远远超过住宅销售的速度。

上海某地产类上市公司（为友好起见，隐去公司名称）及其母公司，多年前造的市区多层住宅和高层住宅，销了这么多年，仍有大量没销掉，做业绩报告做得很辛苦，存货和资产的关联交易，煞费苦心，病急乱投医，被他人牵着鼻子瞎搞生物题材和网络题材，由于资金紧张，手头的其他地皮，连年晒太阳，越来越被动，眼睁睁地看着同一个城市的同业竞争对手们（其中大多数不是上市公司）的纷纷崛起和超越。

在2001年的沪深股市，二十多家地产类上市公司，股价大多在其每股净资产值的5倍至8倍之间，买这样的股票，相当于，明明是真实价值1千万元的住宅，您得花5千万元至8千万元买进，它们的后续上升空间小，而下跌空间太大了。

随着国家股总有一天解冻流通，随着中国加入世贸组织，随着沪深股市每年发行新股百多家，若干年后，沪深股市的地产类股票中的绝大部分，从现在的十几元、二十几元，跌至几元甚至几角的可能性，不能排除。

童牧野的鬼变脸主义敛财学的猫腻法宝预言：在21世纪的初期，特别是2001年上半年，谁若大量买进沪深二级市场的地产股（或其他乱七八糟的股）并长期持有，再过五年十年，回头一看，将会捶胸顿足地骂自己愚蠢！

B股对内开放后，境外财团逢高清仓，是明智的。

当然，沪深一级市场发行的地产股或其他股，仍可积极申购，上市就抛，仍有短线可观厚利。如，2001年1月15日发行的金地集团，上网定价发行，发行价9.42元，我也积极申购，中签率1.04%，我中签了。同年4月12日上市，上市当天收盘26.9元，4月20日上摸29.3元，但4月30日收盘26.65元，已低于上市首日的收盘价。

该股我已逢高获利了结清仓，号称“留点给别人赚赚”，按我的习惯，没有特殊理由，一般不吃回头草。

2001年我在中国沪深股市的投资策略是：坚决拥护中国有关方面大量发行新股的安排，并以资金积极申购，但上市就抛，既满足他人在二级市场的饥渴胃口，也把自己的钱越滚越大。

在2001年上半年，沪深股市的二级市场股价，处于历史的高泡沫区，但中国房地产的价格仍属于21世纪的低价区，原因是中国人民很节俭，很多人有钱也舍不得改善自己的居住条件，宁愿把钱投入股市二级市场的无底洞。

我很注意上海、北京、重庆等地卫星电视节目中的房地产市场节目。发现相比之下，上海的房地产价格，比北京、广州、深圳的便宜，跟重庆差不多。最便宜的天津等地，因为城市缺水，限制了房地产价格的上涨空间。

所以我个人认为，上海房地产价格从1997年、1998年、1999年连续缓慢下探筑底已经成功，2000年1月之后进入房地产价格缓慢回升的上通道。上海的房地产价格，2001年4月已比上年同期明显上了一个小台阶，但仍属21世纪的最低区域。

上海房地产价格之所以难再继续下探，因为国家鼓励居民买房的政策，已经落在了实处。

据我手头的统计数据，截至2001年3月底，上海市个人住房贷款余额已近630亿元。其中公积金住房贷款余额224.13亿元。2000年上海市内销商品房1300多万平方米，其中约94%的15万套住房属于上海市民私人购买；2000年预售面积超过1400万平方米（2000年预付款而在2001年或稍后得到那时竣工的新房），其中约97%的11万套住房属于上海市民私人购买。

这些数字中，不包括2000年中买卖成交的近10万套的存量房（过去历年建成的房子）。预计国内各大银行将视住房贷款为最安全的贷款，贷给居民比贷给国营企业更安全。

由于居民买房有买涨不买跌的倾向，估计2001年之后，城市居民的买房积极性和购买力会逐年增强。上海市尽管有很多个人净资产超亿元的富裕者，但由于低收入者和失业者更多，据上海市统计局的抽样调查显示，2000年上海城市居民家庭人均年可支配收入只有11718元人民币（相当于1411美元），比世界上许多发达国家和地区的人均月可支配收入甚至人均周可支配收入还要低很多。

这就决定了上海当前房地产的价格也同比例地比世界上许多发达国家和地区的同档次房地产的价格低很多。

上海目前市中心区域的高层住宅，私人停车库和大面积花园等配套设施齐全的，其房产的产权价格，也不过每平方米几千元人民币而已。郊区房产的产权价格在每平方米1千多元人民币。偏离繁华商业区的市区工人新村的产权价格在每平方米2千多元人民币。

每平方米3千多元人民币的房产，已经比较讲究住宅小区内的花园、喷水池、公用健身设施和24小时保安巡逻的物业管理，而物业管理费很便宜，每平方米每月只有1元人民币。

童牧野在此大胆预言：十年二十年之后，上海市区内的可用地皮开发殆尽之后，房产价格会飙升至现在价格水平的十倍甚至二十倍之上。

但那是发财的远水，不能解房地产开发商的回笼资金之近渴。

由于世界各国富豪们十年来大批涌入上海搞建设包括房地产建设，房子造好后很难及时卖光，成了较普遍的现象。无论上海浦西还是上海浦东，如果您乘车在太阳落山后遛它全市一大圈，发现早已竣工交付使用的高楼，黑灯瞎火没人住或很少人住的层次和单元，太多太多。

在上海或国内其他环境雅致的繁华都市，房产价格在最近几年内都实在是低得值得一买，也就是房产开发商在最近几年内的日子仍较艰难。

所以，房产开发商应该是最有实力、最有本事的人去做。

而一般百姓，不妨逢高抛掉其他股民抢着要的国内高泡沫股票，逢低买进房产商争相推出的价廉物美的国内房产，顺应生活改良，不求投资奢望，双向成人之美，也就是成己之美。

 

word00138.《逢高抛股，逢低买房》童牧野作于2001年5月2日。发表在：《中国海外》2001年6月30期38页。《经济预测》2001年9月7日402期18页。童牧野著《敛财大吉星》学林出版社2001年版70页。《后现代派小说家童牧野》博客网页2006年5月4日《童牧野散文集14》。