对“烂尾楼”的认识

张珏成

在中国城市建设中，“烂尾楼”是一个值得关注的现象，其理由不必啰嗦。作为一个外行，我当然没有对“烂尾楼”现象加以评论的资格。只不过我个人以为，对此现象有发表言论的自由。

在闲聊天的时候，一个朋友提出了对于“烂尾楼”的观点。

他认为，开发商的资金链断裂，不能继续投入资金，继续建造房产项目，必定导致房产项目停工。如果该房产项目转手给另外的开发商，该项目就可以继续进行建造，不出现“烂尾楼”。及时清偿原开发商的债务，扫除停工房产项目转手的障碍，引入接盘的开发商，可以防止出现“烂尾楼”。因此，不能及时清偿停工房产项目原开发商的债务，使得该项目无法转手，是造成“烂尾楼”的原因。当然，不能及时清偿停工项目原开发商债务的原因有很多，譬如涉及的债务面太广、债务资金量特别大等。

我当然同意这个认识。但出于抬杠的习惯，也为了更进一步认识“烂尾楼”现象，我故意提出不同意见。我说，停工房产项目原开发商的债务不是项目转手的障碍。如果有接盘开发商，就可以消除“烂尾楼”。原开发商的债务可以划分为购房客户债务和非购房债务两个部分。购房客户债务由接盘开发商继承，非购房债务由原开发商偿付。这样，“烂尾楼”就容易找到接盘开发商。

争论没有结果。

我后来用了一个极其简单的数学模型，对“烂尾楼”做了一个分析，感觉自己的认识可以成立，而且结论还很有趣。

这就是我继续谈论“烂尾楼”现象的起因。

假设某房产项目的全部造价为5千万元人民币，预计全部房产的销售收入为1亿元人民币（以下略去“人民币”字样），开发商向该项目的购房客户收取的预售款为2千万元（按开发商在开工时就进行预售，且收取20%的首付款）。在完成预售、并且该项目完成4千万元的工程之后，开发商的资金链断裂，该项目停工。

同时假设，该停工项目即“烂尾楼”的残存价值为4千万元。若继续投入1千万元资金，该项目可竣工，向购房客户交房。

容易看出，除购房客户的首付款外，该项目的原开发商还投入了2千万元。当然，这2千万元当中包括原开发商的债务（非购房债务）。换言之，“烂尾楼”残存价值4千万元中，2千万元属于购房客户的债权，另外2千万元为原开发商的投入资金。

如果原开发商的全部剩余资产只有这个停工项目即“烂尾楼”，那么，很显然，只能用这个“烂尾楼”清偿原开发商的全部债务。因此，该项目转手的开始，就是原开发商的全部债务清偿的开始。

进一步假设，若有接盘开发商愿意接手这个“烂尾楼”，但出价仅为3千万元，同时承认接受原开发商的销售合同，履行向原来的购房客户交房的责任和义务。

现在，可以看到，原开发商投入2千万元资金，转手出售“烂尾楼”后，得到3千万元资金，并且，向原来购房客户交房的责任和义务也转交给接盘开发商。因而，原开发商具有向其它债权人履行合同约定的责任和义务的能力。

接盘开发商在继续投入1千万元建造资金后，项目竣工，可以向购房客户交房。同时，接盘开发商可以向购房客户收取购房尾款8千万元。也就是说，接盘开发商投入4千万元，得到8千万元售房款。

若接盘开发商接手这个“烂尾楼”的出价仅为2千万元，其它不变，情况有所不同。但如果“烂尾楼”转手实现的话，不影响消除“烂尾楼”的结果。

这时，原开发商投入2千万元资金，转手出售“烂尾楼”后，得到2千万元资金。因而，原开发商仍然具有向其它债权人履行合同约定的责任和义务的能力，只是自己的资金有相当损失。

接盘开发商则仅投入3千万元，得到8千万元售房款。

由此可见，影响停工房产项目转手的障碍，不是原开发商的债务清偿，而是“烂尾楼”的估价，即停工房产项目转手价格。

因此，存在“烂尾楼”现象，意味着该“烂尾楼”项目背后关联各方的利益博弈没有结束。