陈喆/文

优化：拓宽融资渠道

   面对中国地产金融的单一性格局，拓宽融资渠道就成为了建立相对完善的房地产金融体系的最佳选择。在“2007年中国地交会金融投资论坛”上，与会专家提出了很多建设性的意见。
    中央财经大学金融证券研究所所长韩复龄说，当前房地产企业融资主要有四种模式，即自有资金加上银行贷款、信托计划、自有资金加上股权融资、自有资金加上房地产投资基金。尽管在宏观调控下，银根紧缩，但银行贷款仍是房地产融资的主流模式。他认为，我国的房地产融资应当由单纯依赖银行逐渐走向多元化，形成上市、股权融资、兼并收购、信托计划等多元的金融支持。
　　美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞认为，必须加快房地产直接融资市场的建设，积极推进资本化、国际化。一是信托应成为房地产融资创新的主流方向，信托公司应实现从被动融资型向主动理财型提升，从佣金收入型向投资收益型提升。二是信托、REITs、银行，再加上资本市场，应成为房地产组合融资模式的主流。此外，外资金融机构、地产基金是中国房地产金融的另一条轨道。
　　融资渠道拓宽以后，如何更好的利用外来资本呢？GRI全球不动产俱乐部中国首席代表肖正先生认为，在房地产领域，一个成功的企业，它必定是一个资本利用成功的企业。目前来讲，国内不少的房地产开发企业都已经具备了国际化基础和实力，但是中国地产企业要真正地走向世界、走向国际化，还是需要加强资金的运作，同时也需要引入一些国际资本的先进理念。国内开发商企业不仅要通过融资渠道获得资金，更要懂得怎么样通过外资金融机构的渠道在欧洲投资、在美国投资。利用外资的意义并不仅仅是解决资金短缺的问题，也是中国房地产企业学习外资金融机构先进理念的一个渠道，为企业以后的扩张打下一个基础。

未来：多元化是一种必然

　　目前，我国房地产金融正呈现出这种多元化的端倪。中国人民银行数据显示，今年上半年，房地产开发到位资金15618亿元，同比增长27.8%。其中，自筹资金和其他资金是房地产开发资金的主要来源，合计占比为76.1%，增速分别为28.4%和26.9%；国内贷款占比22.1%，增长25.9%，增幅比上年同期下降30.5个百分点；利用外资占比为1.8%，但同比增长68.7%，增幅比上年同期提高36.2个百分点。
 还有专家提出，对比国外成熟的房地产金融市场，除了推动房地产金融产品多元化之外，房地产企业也要积极参与金融市场的创新。比如，发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等。
　　可以预见的是，房地产金融的多元化是一种必然的趋势，重点表现在直接融资的方式上形成是以银行加信托为主导的模式，如股权融资、债权融资等。目前国内证券市场正在进行重大的股权分置改革为市场的发展提供良好的契机，从而为房地产企业融资提供便利的条件；另外保险资金、机构投资者的发展也能够为房地产市场融资提供一些工具与手段。
　　在目前国有商业银行“银根”紧缩的背景下，开发商对融资渠道拓宽的期盼也是显而易见的。“目前的情况是，房地产融资渠道收到很多限制，银行贷款决定着地产公司的命运，上市融资的渠道也由于审批的严格让很多房地产企业可望而不可及”，金泰房地产开发有限公司副总经理谢苏明在接受记者采访时说，“房地产金融的多元化是一个必然的发展趋势，更是开发商的期盼。中国处于高速发展的时期，需要大量的资金，所以势必实现多种融资渠道并存，发展才是硬道理，这不仅对中国房地产金融体系的完善有利，更是房地产开发商的愿望。”
　　中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞在博客中撰文指出，2006年以后，中国金融市场即将走向加入WTO体系后的全面开放，再加上国内金融的调整，房地产即将进入由“土地地产”向“金融地产”的转型升级优化期。地产金融市场也必然进入一个深刻嬗变的阶段，中国地产金融的变革时代已经来临。我们必须树立中国地产金融的科学发展观：必须加快金融体制改革的力度，建立多元化的金融体系，积极推进国际化进程,以信托为主线,积极建设多元化、国际化的房地产直接融资市场，多元化和国际化是未来中国地产金融的大势所在。