深圳房地产律师：限购令下涉外房产买卖的处理？

 

案情：张先生与王先生均为香港人士，双方于2010年12月9日，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下签订房地产买卖合同，张先将其名下的深圳市龙岗区大山地花园X栋X层F单位的房产，作价1150000元出售给王先生，王先生支付定金50000元。因为张先生所出售房产当时为期房，涉案房产的房地产证并未办出，同时房屋存在抵押，张先生与王先生约定在签署合同之日起60日办理公证委托并办理赎楼手续。剩余楼款1100000元，等到张先生红本赎出之后由王先生一次性支付。然张先生在房地产证出来之日并未告之王先生已经办理出房地产证，也未能去向银行申请赎楼。同时加之2011年3月2日，深圳市房管局出台相关政策，对于补交一年的社保不予认可，于是张先生理所当然的认为王先生是香港人士，不能补交社保，于是于2011年3月10日委托律师直接向王先生发送律师函，认为王先生没有社保，不符合购房条件，认为王先生存在欺骗行为，于是要求解除合同，并要求没收王先生定金。双方于是起纷争。现王先生已经起诉至龙岗区人民法院要求张先生退还定金，并支付违约金50000元。在法院的调解下，最终张先生双倍退还已经支付的定金。

深圳房地产律师   分析：本案的关键即王先生是否有隐瞒行为，是否符合购房条件？在签订合同时，王先生已经表明其香港人士身份，张先生也知情，所以王先生并没有任何的隐瞒行为。那么王先生是否符合购房条件？张先生理所当然的认为王先生是香港人士，无法补交社保，所以不符合限购令的条件非深户没有一年社保的不能购买房产，然而张先生没有仔细的去看2010年9月30日深圳的限购令，在该限购令的结尾明确表明，对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。那有关政策是什么？就是2007年，深圳市颁布的限外令，那么根据限外令的相关规定，港澳台人士在国内是允许有一套住房的，而王先生在签订合同前在国内并不具有相应的住房，所以王先生是符合相关的购买条件的。本案张先生在没有了解清楚相关政策，也没有了解好王先生的相关条件的情况下，就冒然发律师函解除合同，显然属于根本违约。