深圳房地产律师:按揭房的赎楼责任

案情：2011年1月李先生将其名下在深圳市南山区城市山林小区某房产，通过某中介公司，以450万元的价格出售给张先生。约定定金90万元。李先生名下的物业有银行按揭贷款，需进行赎楼。但是李先生不想自行承担该赎楼责任，于是约定，李先生办理公证委托给第三方担保公司办理赎楼，赎楼所产生的费用由李先生进行承担，同时约定李先生如已经办理公证委托后，如果无法赎楼，李先生可以不再将房产出售，同时张先生也不追究其违约责任。双方履行了一部份前置程序，张先生也交纳了定金90万元，李先生也办好了全权公证委托。但是过了一段时间，因房价下跌，张先生不再想继续成交涉案房产，同时正好因银行额度问题，也未能将涉案房产进行赎出，李先生接到了张先生发出的律师函，称李先生未进行赎楼，李先生应接到律师函后七日内进行赎楼，李先生未予理睬，认为当初其已经办理了公证委托赎楼，其无责任。后七天时间期限到，张先生方起诉至法院，称因为李先生没有赎楼，买卖不能继续，要求解释合同并双倍返还定金。

法院判决：法院认为，李先生已经按照合同中的约定办理了公证委托，并且合同中明确约定如无法赎楼，不追究李先生责任，而现在并非不能赎楼，而张先生在未能确认的情况下，要求解除合同返还定金，不符合合同约定及法律规定，所以驳回张先生的诉讼请求。

律师点评：本案中，双方对于赎楼是进行了约定的，并且明确约定了如不能赎楼情况下的处理，李先生已经按照合同约定履行了相关义务，张先生在未能确认的情况下就起诉，显然不符合合同约定。

律师提醒：很多当事人在签订合同时，应当注意赎楼义务约定明确，同时应对于一些特别情形的处理应该也要约定在合同中。对于赎楼义务原本应是卖方的责任，但如何合同中有特别约定的，可以按照合同约定处理，所以提醒大家注意。