深圳房地产律师：新政之下无法获得贷款，深圳情势变更判决解除合同第一案

大背景：国务院于2010年4月17日出台了《国十条》要求二套房贷首付五成最先出台，加之住建部以及央行和银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，银行以家庭为单位暂停发放购买第三套及以上住房贷款。导致很多原本已经签订了《二手房买卖合同》的交易无法正常进行，纠纷不断，业主认为买方无法获得贷款也就无法完成付款义务，也就应当承担违约责任；而买方认为这是因为政策变化导致无法获得贷款，应属于情势变更，而不应承担相应的违约责任。在此案之前有过数案因房产新政的出台的诉讼，但最终以和解结案，本案可能是新政后深圳地区以情势变更解除合同的第一案。

案情：2010年4月4日，张小姐与被王先生在深圳市XX房地产经纪有限公司的居间下，签订了二手房买卖合同，房产位于深圳市宝安区XXXX花园X栋X座XXXX号房产，价格为人民币2030000元。合同在第五第第一项约定买方以银行贷款形式购买涉案房产，第二项约定公证委托时间，买卖双方与第三方约定在2010年4月9日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料。当日张小姐支付被王先生定金人民币2万元。4月9日张小姐又以银行转账方式支付定金8万元正。总计支付了定金10万元。

然而国务院于2010年4月17日出台了《国十条》，加之住建部以及央行和银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，银行以家庭为单位暂停发放购买第三套及以上住房贷款。而张小姐及家人已于2009年在中国工商银行股份有限公司XX支行贷款购得广州荔湾区XX号XXXX房。2004年在招商银行股份有限公司深圳南山支行贷款购得深圳市南山区龙城路龙城花园XX号房产。以及宝安区XX路XX花园XX号房。

2010年5月18日张小姐和中介工作人员一起到中国银行申请贷款被拒。双方就责任的承担产生纠纷。王先生认为张小姐一方未履行合同义务，未能获得银行贷款，于是起诉到宝安区人民法院要求张小姐承担违约责任，总计410000元。张小姐委托本律师，以情势变更提出反诉要求判决解除合同，同时要求王先生退还定金100000元。

法院判决：法院认为因政策变化导致无法获得贷款，非商业风险也非不可抗力，张小姐一方以情势变更为理由要求解除合同应支持，同时因涉案房产价值高达2030000元，要求张小姐一方一次性支付也不符合合同精神，所以判决驳回王先生要求张小姐承担违约责任的要求，同时判决王先生返还张小姐定金100000元。

目前本案尚在上诉期限内。

律师点评：本案的实际意义在于，法院的判决明确了，政策变化所导致的风险，可以以情势变更来要求解除合同，加之2010年9月30日，深圳出台限购令，同样会导致一部份房地产买卖合同纠纷的出现，本案有参考作用。