新政无法贷款，怎样解除所签订房地产预售合同？

最近接到一个朋友的咨询，其实深圳某区某楼盘买了新手一套，因为其在三月签订合同时，有银行所出具的银行贷款确认书，所以放心大胆的签订了房地产买卖合同。然后等到四月时因为国家房地产政策调整，直接导致银行无法批出贷款，而开发商和银行又借办贷款之机，骗回了银行贷款确认书，导致其根本无法获得银行贷款，支付剩余款项。开发商现在在追究违约责任，而我朋友又不想承担，又有什么理由来解除合同又不需要支付违约金？以下个人意见提供参考。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。也就是说明，如果合同并没有明确买受人有义务补齐相应的款项之外，那么如果因不能归责于当事人双方的事由而未能订立合同的，应该根据该解释的规定双方合同解除，出卖人已收的定金和首期款及利息应予返还。

而现在的开发商所出具的《深圳市房地产买卖合同（预售）》版本中，一般开发商都会在合同的附件中列明买方如无法获得贷款的情况下，有义务补齐房款。或者另有约定的是如因买受人原因导致所无法获得贷款，那么买受人有义务补齐款项。在新政情况下无法获得贷款，买受人是否有义务补齐呢呢？

现在通常的理由有以下几种一种是不可抗力，把国家的调控政策归结到不可抗力的范围内，个人觉得如果以不可抗力要求解除合同理由不够充分，国家政策从来都不属于不可抗力，并且国家对于市场的调控，买受人应有一个预见，同时如果把国家政策归结为不可抗力，那会引起市场的混乱。同时在某些实际审判中，也不以国家政策认为是不可抗力。

第二种就是情势变更，是否可以以情势变更来要求返还首期款，个人觉得有一定的道理，因为在之前的合同约定是贷款买房，而现在是因为房地产调整政策的出台，导致买受人无法获得贷款，当初约定时可以获得贷款的情形已变更，同时加之买受人无法一次性支付相应的款项，以此作为理由而要求开发商要求返还首期款，有一定的道理。

第三就是合同约定的是因为买受人的原因无法获得贷款的情况下。在这种情况下，我认为有一定的理由解除合同，而无需支付违约金。开发商有业务返还相应的首期款。因为现在并非买受人的个人原因而无法获得相应的贷款，而是因为银行政策的变化导致其无法获得相应的贷款。那么合同约定的情形并未出现，那么理所当然，买受人无义务补齐剩余房款。

提供以上几点法律意见，供参考。