二手房买卖中买方主体资格及房产产权

在二手房买卖过程中，买方及房产权利可能会出现的问题：

1、房产为不可交易的房屋，如农民房，军产房，以及没有房地产证的集资房。该种房产是明确建议不进行购买。

2、房产权利人身份证号变更或者房产权利人取得境外居住资格，其国内身份证已经收回。身份证号变更的情况下，需要房产权利人去原户口所在地派出所出具相应的证明，方可办理。如果是取得境外居住资格，国内身份证已经收回的，那就需要去现在所在国的相应部门出具证明方可办理。

3、房产为共有财产，如两人或多人在房地产证上为权利人或者虽然房地产证上权利人只有一人，但为共同财产。夫妻共同财产等。如果房地产证上有多人为权利人，那买卖合同需要所有的权利人进行签名，或者有授权委托书。但如果房地产证上只有一人为权利人，但是又为共有财产时，在不明知的情况下，买卖合同仍然有效，但是如果在明知是共同财产的情况下，要求共有人签名。

4、房产存在其他权利障碍如因诉讼被法院查封抵押，或者甚至于说是夫妻离婚是进行分割过的财产或遗产，但是还没有办理相应的产权变更手续。最重要的是了解只有银行抵押，还是存在其他抵押状况，如果只有银行房贷，那比较正常，如果有其他抵押，要了解抵押数额等如果被法院查封的情况，一般情况下不建议购买，如果卖方能够提供相应的担保人，可以继续交易。至于说如果是其他的分割财产，那最好是能等业主办理好相应的变更手续后再签买卖合同。

5、期房买卖，期房买卖并不无效。

一般期房交易无法预计一手房地产证何时办理出来，如果一手房地产没有办出将无法继续交易，同时因为期房买卖交易时间比较长，房价涨跌不确定，所以最好能约定更多的违约金。

6、房屋存在租赁合同

如果房屋存在租赁的情况，最好是能先让租客放弃优先购权，虽然现在优先购买权并不会导致合同失效，但是买卖还是不破租赁，所以在购买存在租约的房屋时，先了解下还有多久的租赁期，以及租金多少，同时约定好租金归新业主收取的时间。