论房地产代建合同的性质

黄奕新等

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【内容提要】委托代建合同应当具备委托合同的根本性质，这似乎不言而喻，似乎不难判断，实则不然。有的原告以委托关系作为请求权基础提起诉讼，却被法院认定并非委托关系，从而遭遇完全败诉。本文紧密结合现实鲜活的反面案例，实证分析委托代建合同的根本性质和通常特征。同时通过检索中国法院裁判文书，归纳出实务中常见的几种“名为代建，实非委托”的其他合同类型，比如“职工定向购房型”“特殊用房订建型”“集资合作建房型”“村居安置点建设型”等。（正文8957字）

【关键词】 房地产；委托代建；委托合同；合同性质

随着房地产开发企业资金越来越紧张，代建项目在房地产项目中的比重越来越大，代建类合同纠纷也越来越多。一些房地产项目，房地产界非法律专业背景的从业人员，从经济和商业的角度可能会认为是代建项目。但是通过法律关系分析，却发现并不具有委托关系，不是委托代建合同，而是其他性质的合同。

一、原告W房地产公司、S房地产公司与被告K公司工会、K公司合同纠纷案[1]

（二）从项目建设成果及其财产归属上看，W公司（通过S公司）自始至终都享有案涉项目的土地使用权和房屋所有权。

（三）从是否支付报酬上看，W公司通过S公司，不是基于委托代建关系而取得“报酬”，而是通过销售商品房而取得销售款利润。

（四）从合同目的上看，K公司工会并非自己要建设自用房屋，更不是要开发建设和销售商品房，而是为了维护职工群体购房权益，通过协议约定，出面监管开发商，确保开发商向职工定向销售“又好又快又便宜”的房屋。

三、几种“名为代建，实非委托”的其他合同类型

（一）“职工定向购房型”：名为代建，实为单位出面监管开发商

（二）“特殊用房订建型”：名为代建，实为商品房买卖合同

（三）“集资合作建房型”：名为代建，实为土地使用权转让+商品房预购

（四）“村居安置点建设型”：名为代建，实为建设工程施工合同

【注释和参考文献】

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[1]原告某W房地产开发公司、某S房地产开发公司与被告某K公司工会委员会、某K公司合同纠纷案。一审法院：福建省连江县人民法院，一审裁判：（2022）闽0122民初2058号民事判决，一审裁判作出日期：2022年12月16日。二审法院：福建省福州市中级人民法院，二审裁判：（2023）闽01民终1062号民事判决，二审裁判作出日期：2023年7月28日。特别提示：受篇幅所限，为表述方便，本文已经对案情进行技术性简化处理，下同。

[2]最高人民法院研究室：《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用〔上〕》，人民法院出版社2021年版，第275页。

[3]原告新疆乌昌房地产开发有限公司与被告新疆生产建设兵团第六师共青团农场合同纠纷案。一审法院：新疆生产建设兵团第六师中级人民法院，一审裁判：（2018）兵06民初49号民事判决。二审法院：新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院，二审裁判：(2020)兵民终9号民事判决，二审裁判作出日期：2020年5月15日。

[4]原告中国铁通集团有限公司宁夏分公司与被告宁夏龙海贸易有限公司、宁夏龙海信通房地产开发有限公司、第三人庄严合同纠纷案。一审法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院，一审裁判：（2015）银民初字第289号民事判决。二审法院：宁夏回族自治区高级人民法院，二审裁判：(2018)宁民终401号民事判决，二审裁判作出日期：2919年5月5日。

[5]原告山东大强实业集团有限公司与被告菏泽市牡丹区人民政府办公室、菏泽市牡丹区人民政府、第三人济南国信信息科技有限公司确认合同效力纠纷案。一审法院：山东省济南市历城区人民法院，一审裁判：（2018）鲁0112民初2845号民事判决。二审法院：山东省济南市中级人民法院，二审裁判：(2018)鲁01民终7014号，二审裁判作出日期：2019年3月5日。

[6]原告洪湖市宏源建筑工程有限公司与被告罗保华、刘兵合同纠纷案。一审法院：湖北省洪湖市人民法院，一审裁判：(2020)鄂1083民初978号，一审裁判作出日期：2020年9月10日。

[7]原告苏接军与被告桂林科赛城镇开发有限公司、平乐华宇置业有限公司合同纠纷案。一审法院：广西壮族自治区平乐县人民法院，一审裁判：（2015）平民初字第793号民事判决。二审法院：广西壮族自治区桂林市中级人民法院，二审裁判：(2016)桂03民终1138号，二审裁判作出日期：2016年7月5日。

[8]原告锦州医科大学附属第一医院与被告锦州市世博城房屋开发有限公司、姜楠合同纠纷案。一审法院：辽宁省锦州市凌河区人民法院，一审裁判：(2021)辽0703民初1188号，一审裁判作出日期：2021年10月28日。

[9]原告宜昌某置业公司与被告宜昌某村委会合同纠纷案。一审法院：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院，一审裁判：(2023)鄂0503民初2396号民事裁定。二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院，二审裁判：(2023)鄂05民终3118号民事裁定，二审裁判作出日期：2023年11月18日。