20年后中国房地产开发商会消失

作者：杜文

    著名经济学家、中国社科院工经所研究员曹建海博士认为，如果房地产健康发展，必须取消开发商。他认为，中国的房地产开发商是一个皮包中介公司，在没有给社会创造任何财富的情况下获得了暴利。作为一个严谨的学者，曹建海的观点无疑是有充分依据的。

    笔者认为，因可开发房地产土地供给有限性、房地产循环的周期长、房地产开发速度快及开发商的本质决定了开发商必然消亡，开发商的在不久的将来消失是不以人的意志为转移的必然。

    一、有关房地产几个要素的基本特征。

    第一，房屋。房屋是耐用品，一般来说房屋的寿命很长的，基本上都能够使用数十年，甚至上百年。可以假设房屋的寿命是50年，这个假设应该是比较短的了。但考虑到现在的建筑质量比较差，可以这样保守假设。房屋的寿命决定了房地产的循环周期，决定了房地产第一次生产到第二次再生产的时间段：即50年一个循环。

    第二，供应开发房地产的土地。供应开发房地产的土地是一个定量。用来开发房地产的土地的总量可以测算出来。土地的不可再生，用一块少一块，一直到供开发房地产的土地零供给。

    第三，相对于房屋的寿命来说，房地产开发周期是非常短的，盖房子很快。如果在一切都顺利的情况下，一年之内房屋就可以盖好入住。最多也不超过3年。目前，一些开发商说开发周期长，造成这种结果的原因是很多不必要因素影响了开发进度。

    以上三个要素的特征必然决定了开发商必然消亡的命运。

     二、开发房地产土地出现零供给、房地产循环周期长及开发商的素质低下决定了房地产开发商的必然消亡

    首先，可开发房地产土地最终会走向零供给。可开发房地产的土地是个定量，开发房地产速度快，最终的结局是，可开发的土地越来越少，直至零供给。当可开发土地达到零供给时，这就意味着开发商失去了一个生存的支撑点。

    第二，当土地达到零供给时，开发商只能寄托于原楼盘的拆迁，即房地产的循环，这种循环不需要开发商。

    房屋和其他产品一样，也必须存在着循环的过程。以假设房屋寿命是50年为例（也就房地产的循环周期）可以分析下房地产的循环情况。房屋寿命是50年，那就意味着2007年盖的房子需要到2057年需要推倒重来，以此类推，1980年的房子要道2030年推倒重来。目前，现在所谓的危房改造，也就是房地产的循环。

     在房地产循环过程中，假设房屋的寿命50年，那么2007年的盖的房子到2057年应该同时推倒重来，进行新一轮的改造。在理论上看，2057年需要的开发商数量应该同2007年相同。但是，这只是理论上的一厢情愿，事实上这样的情况是不存在的。因为寿命50年只是为了分析的方便进行的一个假设，只是一个大概。现实情况是，房屋的寿命是不相等，因为受地理环境、气候、房屋质量等等因素的影响下寿命在20——50年（或100年、500年）内不等。如果不是在特殊的情况下，如果房屋的寿命在20年之内，那么盖这个房子的开发商就应该入狱，因为开发商肯定开发了伪劣产品。在现实中，确实存在刚盖好就不能入住而推倒重来的例子。

    这就是说，2007年盖的房子大致围绕50年的标准寿命线上上下浮动。也就是说，2007年盖的房子不见得都在2057年推倒重来。

     但是，也许有人说，既然房屋寿命长短存在着多样性，那么2007年前后几年盖的房屋也是这样，那么，在总量上到2057年应该进行循环的房屋应该和2007年大致相等。这种说法在理论分析上没有错误的。但是，在成熟的楼盘中，房屋改造为什么非得需要一无所能的开发商呢？直接找建筑商不是更好吗？

    三，可供开发房地产的土地出现零供给和房地产循环周期之间必定不会吻合，这决定了开发商的自然消亡

    可供开发房地产的土地出现零供给和房地产循环开始的时间必定不会吻合，存在着相当长的时差，这个时差可能是15年 、20年或30年。因为房地产开发的速度快，开发数量大，可供给开发房地产的土地在很短时间内就可以开发完毕，土地的零供给很快就会出现。土地零供给出现的时候房地产的循环周期还没有来，需要再等20年或30年时间，在这个时间内，开发商只能等待。

    中国的房地产成规模开发在1998年以后，近几年来集中大规模开发，也就是说，中国房屋下一次循环大概应该以2057前后几年（即是假设为其他年份也可以，在逻辑上也成立）。（有兴趣的可以收集数据计算出土地零供给的时间和房地产大规模循环周期到来的时差）但开发房地产土地零供给的时间肯定出现在2057年之前，两者可能相差数十年。虽然可以用来开发房地产的土地能够得到保证，但有证据表明，可供应的土地正在减少，开发商拿地越来越困难。笔者判断在，未来20年内，像北京、上海这样的城市开发房地产土地肯定出现零供给或接近零供给，至少土地供给会严重萎缩。估计二线城市状况也不会太好。开发商只能到三四线城市或农村开发新的房地产。当城市开发土地房地产的土地出现零供给，成规模房地产循环还没到来的时候（这肯定会出现的）。那么，开发商自然走向了灭亡，因为这个时间内房地产处于一个饱和期。

    实际上，欧美等国家没有中国这样的房地产开发商也证明中国的所谓房地产开发商只不过是一个转型期的暂时产物，并不是一个能够像生产其他厂商一样长久存在。

    总之，在土地定量的情况下，房屋使用的长期性和房屋生产的短暂性，城市可开发房地产土地出现零供给和房地产循环周期较长，导致土地零供给和房地产循环周期之间存在着相当长的时差，必然导致开发商自然消失。

   四，房地产开发商的出路

    通过以上分析，房地产开发商走上消亡是必然的。这一点，一些房地产开发商是心知肚明，只不过不愿承认。因此，在房地产市场火爆的情况下，才绞尽脑汁不惜利用一切手段哄抬房价，牟取高额利润，赚一点是一点，并没有把房地产开发作为终身事业，能投机就投机，这严重地干扰了房地产市场的正常发展。

    房地产开发商的短暂性注定了他门的投机本质。从当前房地产状况也表明，房地产市场就是一个开发商主导的投机市场，开发商也就成为了投机商。房地产开发商成为投机商不是个人道德决定的，而是房地产开发行业性质决定的。

    针对这种状况，国家一方面要从根本上取消开发商。曹建海博士系统地论述过取消开发商的理论，完全可行；另一方面，在房地产开发商还未自然消亡的过程中，政府应该严厉监管开发商，使其投机性不能充分发挥，压制到最低限度，从而规范房地产市场的秩序。但遗憾的是，一些地方政府和开发商眉来眼去，打得火热，为其投机保驾护航。这不能不引起高层的重视。

    对开发商来说，目前已经赚的钵满盆满，现在可以充分利用这些资金来学点别的知识，掌握点别的生存本领——比如烤羊肉串，炸臭豆腐，开饭店等等，以免在房地产开发行业走向末路的时候不知所措，重新找工作。