土地招标拍卖挂牌的概念、分类与发展
土地招标拍卖挂牌，又称土地“招拍挂”，是土地招标、土地拍卖、土地挂牌的统称。
从理论上讲，招标拍卖挂牌是一种公开交易的方式，除了国有建设用地使用权可以采取这种交易方式外，其他土地权利的移转也可以采取这种交易方式，因此，土地招标拍卖挂牌实际上是一个相当宽泛的概念；从政策上讲，相关法律、法规对招标拍卖挂牌的概念、原则和实施程序均有规定，招标拍卖挂牌是一种法定制度。
国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让，也称国有建设用地使用权招标出让、拍卖出让和挂牌出让。既是政府在国有建设用地使用权出让时所采用的三种具体形式，也是政府配置国有土地资源的三种具体制度。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让的概念分别进行了界定：
1．招标出让国有建设用地使用权
招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
2．拍卖出让国有建设用地使用权
拍卖出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
3．挂牌出让国有建设用地使用权
挂牌出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
二、土地招标拍卖挂牌的分类
根据土地权利性质的不同和土地使用权移转形式的多样性，土地招标拍卖挂牌具体可以分为以下五类。
（一）以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权
国有建设用地使用权依法可以采取招标拍卖挂牌和协议方式出让。目前，各地的土地招标拍卖挂牌中，主要是国有建设用地使用权的招标拍卖挂牌出让。
（二）以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权
出让和租赁均是国有土地有偿使用法定形式，建设用地使用权出让存在招标拍卖挂牌方式，建设用地使用权租赁同样也包括招标拍卖挂牌方式。
（三）以招标拍卖挂牌方式出让国有土地他项权利
土地他项权利是在土地所有权和土地使用权以外依据法律、合同或者其他合法行为设定的土地权利。土地产权人既可以将国有土地他项权利协议出让给受让方，也可以通过招标拍卖挂牌方式公开确定受让人。
（四）以招标拍卖挂牌方式转让国有土地使用权
国有土地使用权转让，是指土地使用权人将其拥有的国有土地使用权再移转给他人的行为。土地使用权人以出让或租赁方式取得土地使用权后，可以依法将该土地使用权以招标拍卖挂牌方式或协议方式转让给其他土地使用权人。
（五）以招标拍卖挂牌方式流转农民集体建设用地使用权
农民集体建设用地使用权流转，是指在符合规划，依法取得的前提下，村庄、集镇、建制镇建设用地范围内的农民集体建设用地使用权，以转让、出租、作价入股等方式再移转给他人的行为。2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》再次明确规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”。因此，按照国家政策，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中依法取得的农民集体所有建设用地使用权，可以依法流转。对于符合条件的农民集体建设用地使用权流转，也可以采取招标拍卖挂牌方式。
在上述五种方式中，制度最完善、应用最广泛的是国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让。
（一）出让主体的确定性
国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让主体，依法只能是市、县人民政府国土资源行政主管部门，任何其他的部门、组织、团体，均不能成为招标拍卖挂牌出让的法定主体。
（二）受让主体的无限制性
国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让时，我国境内外的自然人、法人和其他组织，均可以依法参加投标和竞买活动。
（三）出让活动的公开性
市、县人民政府国土资源行政主管部门在以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权时，应当公开整个招标拍卖挂牌出让过程。
（四）国有建设用地使用权人确定标准的从价性
在招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权活动中，投标价格或竞买价格的高低通常是确定建设用地使用权人的最重要的标准。拍卖、挂牌出让中，根据价高者得原则确定用地者；招标出让中，投标价格也是定标的重要标准。
三、国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让的产生和发展
1987年，深圳市开创了我国国有土地招标、拍卖的先河。首块土地于当年11月25日进行公开招标，9家房地产开发公司参加投标。首块土地于同年12月1日进行公开拍卖，共有44家房地产公司参加竞拍，其中境外企业就有9家，最后，深圳房地产公司以525万元的成交价买下了该块土地50年的使用权。深圳土地有偿转让的成功尝试，极大地冲击了中国现行的土地管理体制，立法界也对原有的土地法律条文重新进行了审定。
1987年10月，深圳市政府修改了1982年实施的《深圳特区土地管理暂行规定》，将原规定中“土地使用权不能转让”条款改为“土地使用权可以有偿出让、转让、抵押”，同时该文件更名为《深圳经济特区土地管理条例》，报请省人民政府审定。1987年12月，广东省人大常委会通过了这个《条例》，并于1988年1月3日起颁布实施。
1988年4月12日，七届全国人大第一次会议根据我国改革开放形势和深圳特区的实践，将宪法第10条第4款“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
修宪是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性。
1988年12月，依照宪法修正案，《土地管理法》也做了相应修正，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。
1990年5月19日，国务院发布实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号），规定：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。出让土地使用权的具体程序，由省、区、市人民政府规定，从而确立了招标、拍卖出让国有土地使用权的法律地位。这是目前有关国有土地使用权招标拍卖出让的最早的行政规章。
1994年7月5日全国人大常委会通过、第29号主席令公布《城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。该法明确规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式；商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。这是目前有关国有土地使用权招标拍卖出让的最早的法律。
1999年1月27日，国土资源部下发《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》（国土资发〔1999〕30号）要求：商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。
1999年5月10日，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）提出，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。这是国土资源部成立以来，国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出新的和更为严格的要求。
2001年4月30日下发的《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），明确提出：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市县政府土地部门依法以招标拍卖方式提供，招标拍卖必须公开进行。要严格限制协议用地范围。采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，协议结果向社会公开。国务院15号文件在国家层面的政策上，第一次明确具体地提出了国有土地使用权招标拍卖的范围和界限，第一次对商业性房地产等经营性土地协议出让亮出红灯，成为经营性土地由非市场配置的协议方式向市场配置的招标拍卖挂牌方式转变的制度分水岭，也成为国有建设用地使用权招标拍卖出让的纲领性文件。
2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，7月1日起施行。11号令明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖挂牌方式出让。招标、拍卖、挂牌出让，必须按照规定的程序规范操作。经营性土地实行招标拍卖挂牌出让制度，终结了协议供地方式，土地供应进入了一个公开交易的新时代，这一制度改革被称为是一场“土地革命”。
2006年8月31日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》提出：工业用地必须实行招标拍卖挂牌出让制度。2007年3月16日发布、10月1日实施的《物权法》，明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。依照《物权法》，国土资源部对2002年发布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）进行了修订，2007年9月28日，发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11月1日实施。国土资源部39号令第4条明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”
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