综合用地应如何界定？出让年限如何确定？

    法律、法规或行政规定未对综合用地进行明确界定。2000年国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本（国土资发[2000]303号）明确：合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写。2007年国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）颁布后，应按该国标规定的土地二级分类填写。属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例。因此，综合用地一般是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途，例如商业和城镇混合住宅用地，教育和科研设计用地等。

    综合用地最高出让年限为50年。实践中，涉及多种用途的综合用地出让年限分为两种情形：一是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者的，按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；二是各用途不动产之间可以分割，用途界限清楚，可分别属于不同使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年限。如一二层为商业、上面为住宅的，应当明确其中商业用地和住宅用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地出让年限为40年、住宅用地出让年限为70年。

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《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）相关规定：

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。