如何确定国有建设用地使用权出让的具体方式？（招拍挂和协议出让范围如何确定）？

    国有建设用地使用权出让的具体方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让。

    招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

    拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

    挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

    协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    关于土地出让方式,相关法律、法规、规定，包括国务院55号令、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》和部39号令、21号令等都有规定，但一些规定之间往往有交叉，容易造成理解和执行上的困惑，为此，需要认真学习相关规定的实质，将相关规定集成、理顺，形成可执行可掌握的具体意见。关于具体出让方式的确定，需要从两个层面把握：

    一是细分范围，明确哪些应当招标拍卖挂牌，哪些可以协议出让：

    《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》明确了六种应当招标拍卖挂牌出让的情形：

    （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地；

    （2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

    （3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

    （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

    （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

    （6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

    《协议出让国有土地使用权规范》明确了五种可以协议出让的情形:

    （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

    （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

    （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

    （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

    （5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

    二是完善认定程序，通过规范的集体认定程序进行具体决定:

    《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》明确，对不能确定是否符合上述协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，建立集体认定程序，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

【链接1】

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）相关规定：

第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

【链接2】

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）(国土资发[2006]114号) 相关规定：

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围：

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

【链接3】

《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）相关规定：

第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖和挂牌方式出让外，方可采取协议方式。

【链接4】

《协议出让国有土地使用权规范》（试行）(国土资发[2006]114号) 相关规定：

协议出让国有土地使用权范围：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

【链接5】

国土资源部 监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）