[提要] 国务院近日下发通知，提高了对闲置时间在一年以上、两年以内的土地的惩罚强度。《通知》规定，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。在征收土地闲置费的问题上，作了两个方面的重大调整,首先是核算基数从过去的土地出让金变为现在的出让或划拨土地价款;其次是征收比例删去了“原则上”的字眼，并要求各地“严格执行”。

 

  

　　中央政府加大土地管理的着力点，再次放在闲置土地上。

　　国务院近日下发《关于促进节约集约用地的通知》（下称《通知》），首次提出征缴增值地价、确立土地利用规划优先性和制定考核制度等新措施，以求全面盘活存量土地，保住耕地。

    在闲置土地处置政策问题上，此次国务院的态度是要求各地“严格执行”。

《通知》规定，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　与以前的几份文件相比，《通知》作了两个方面的重大调整,首先是核算基数从过去的土地出让金变为现在的出让或划拨土地价款;其次是征收比例删去了“原则上”的字眼，并要求各地“严格执行”。

 

　此前各地执行了十多年的政策是，征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。

　　早在1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》曾规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

　　此后，1999年出台的《闲置土地处置办法》对此规定作了重申。

　　然而，以上述两文件为基准，各地大多实际征收的标准为8%至10%左右。

　　到了2006年，为加大房地产调控，相关部委要求加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费。

　　进入2007年9月，鉴于房地产用地闲置情况突出，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，首次提出土地闲置费按最高限收，要求“原则上”按出让或划拨土地价款的20%征收。

　　值得注意的是，在土地闲置费的征收标准上，此次《通知》作了两个方面的重大调整：

    首先，核算基数从过去的土地出让金变为现在的出让或划拨土地价款，相当于核算基数大幅度提高到了过去的4倍：过去的核算基数是土地出让金，土地出让金一般是出让土地是政府所取得的土地纯收益，而土地出让价款则是出让土地时土地使用者所支付的全部土地价款，土地出让金一般只占全部土地价款的25%。

    其次，征收比例删去了“原则上”的字眼，一律按20%征收，而过去各地的征收比例基本都在20%以下，一般是10%--15%。 

   因此，上述调整相当于要求土地闲置费征收标准要普遍提高到各地现行的土地闲置费征收标准5-8倍。

    同时，《通知》首次提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。征缴增值地价，是继2007年2月实施的土地增值税清算制后，对土地增值迅速带来地产业高利润的再一次平抑。

     综上分析，可以看出，今后闲置土地的经济成本将大幅提高。

  　此外，《通知》指出：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。”
　　针对目前诸多城市开发商“囤地”问题，《通知》要求，“合理确定出让土地的宗地规模”“未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书”。
　　为加大对各地闲置土地清理处置的威慑力，《通知》还同时要求，2008年6月底前，各省级政府“要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。”
　　《通知》还要求“优化住宅用地结构”“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。为防止大户型房屋多占土地，《通知》规定“供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设” 。

    上述措施，对防治开发商“囤地”，促进已供应土地的开发利用，及时形成可向市场供应房屋，稳定房地产市场将起到积极作用。