(注:由于国务院31号文件对工业地价水平影响甚大,因此,目前在进行工业用地评估时,必须充分考虑政策因素影响,并在撰写估价报告时加入相关内容,并在估价参数和数据选取时予以充分考虑)

 

地价影响因素分析

1、国家政策因素

需要特别强调指出的是，自2007年1月1日起，我国工业用地地价发生了重大政策调整：针对我国建设用地增长过快，特别是工业用地低成本过度扩张的局面，国务院及时出台了调控政策措施，于2006年8月低出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号，以下简称《通知》）。《通知》从调整利益机制入手，提出将社会保障费用纳入征地补偿安置费用，提高新增建设用地土地有偿使用费、耕地占用税、城镇土地使用税缴纳标准，以及建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等政策措施。这些政策措施，直接提高了征地补偿安置标准和耕地占用税、土地使用税标准等土地取得中的税费标准。新华社播发的国土资源部对《通知》系列解读表明：《通知》调控措施实施后，征地补偿安置费用大体要提高1倍、耕地占用税标准要提高3倍、土地使用税标准要提高2倍，新增建设用地土地有偿使用费标准要提高1倍。由于这些成本规费等的增加，将对工业用地地价产生重大影响，《通知》解读指出工业用地出让价格将提高60%左右。

为贯彻落实《通知》精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，国土资源部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》，作为市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准，自2007年1月1日起实施。《全国工业用地出让最低价标准》和各地2006年的工业用地出让价格，包括工业用地基准地价相比，均有明显提高。

由于《通知》提出的大多利益调控措施和《全国工业用地出让最低价标准》都是自2007年1月1日实施的，因此，全国工业用地地价自2007年1月1日起，将因国家政策调整而发生重大调整，工业用地地价和2006年12月31日相比，将有明显提高。政策因素是当前工业用地估价中必须认真考虑的重要因素。