土地出让转让的政策与实务

一、土地供应方式与土地产权设定

(一)供地方式:

                     划拨--行政            --无偿

             建设用地  出让—协议、招拍挂    --有偿

                       租赁—协议、招拍挂    --有偿

                       作价出资(入股)—协议   --有偿

国有土地供应           授权经营—协议        --有偿

                       承包经营—协议或招拍挂

             农 用 地  其他方式

无偿划拨与有偿方式的范围划分：《土地管理法》《城市房地产管理法》均有规定，具体按《划拨供地目录》执行

（二）产权设定

供地过程也是产权设定过程，通过不同的供地方式和供地合同，具体设定不同的土地权利：

1、划拨与划拨国有建设用地使用权

2、出让与出让国有建设用地使用权

3、租赁与承租国有建设用地使用权

4、作价出资（入股）与作价出资（入股）国有建设用地使用权

5、授权经营与授权经营国有建设用地使用权

二、土地出让的方式与程序

（一）土地出让方式

 1、方式：协议、招标拍卖挂牌

2、方式选择与确定：各种方式的适用范围

3、《物权法》对出让制度的影响

（二）出让程序

三、土地出让合同的有关问题

（一）出让合同的性质

（二）出让合同中有关问题的认识

1、合同主体

2、合同标的的约定与描述

面积、界址、空间范围、用途、规划条件、交地条件等

3、土地的交付与土地使用期限

4、土地出让金交纳的约定

5、土地用途改变与规划调整

6、关于提前收回土地使用权的约定

7、使用年期届满的处理

8、改变土地使用条件的约定

9、投资强度（工业）、户型面积、房价等限制（两限房）、竣工时间等的约定

10、闲置土地的约定

四、土地转让的政策与规定

（一）转让的类型：出让（承租、作价出资或入股）土地使用权转让；划拨土地使用权转让（实际上是出让、转让同时进行，有特别规定，不是一般意义的转让，如何处理？）

（二）出让土地转让的条件

（三）股权转让与土地使用权转让的辨析

五、土地出让转让的几个实务问题

1、划拨土地使用权权益及其权益价格

2、出让综合用地如何界定？出让年限应当如何确定？

3、招标拍卖挂牌出让工作中，毛地和净地出让有什么不同？毛地出让应注意什么?

4、联合申请应如何处理？申请人竞得土地后拟成立新公司进行开发建设应如何办理？

5、招标拍卖挂牌出让成交的时点如何认定？竞买保证金的性质

6、原划拨、承租土地使用权人能否申请办理协议出让？应当如何办理？

7、划拨土地使用权转让可否协议出让？应当如何办理？

8、、出让土地能否提前续期？应如何办理

9、出让土地使用权改变土地用途，应如何办理？年限如何确定？补缴出让金额如何确定？

10、出让土地使用权能否提前收回？如何收回？

11、填海造地形成的土地使用权应当如何确定使用者、使用方式和价款？

12、工业用地招标拍卖挂牌出让的有关问题

13、《物权法》对土地出让和产权设定提出的新要求（地上、地表、地下）以及城市地铁、住宅小区车位等约定与归属

14、关于征地制度改革与集体建设用地流转

(下午在北京仲裁委仲裁员沙龙的讲稿提纲)