加载中…出租房自动变成不定期租赁的麻烦与思考
(2024-04-14 16:32:20)
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房屋出租 |
分类： 说案论法 |
现实生活中，租赁房屋居住或经商是比较普遍的民商活动。家有闲房，出租收益，是很多有房者的必然思考和做法。因为，任何人也不会将有价值的房产长期闲置的。然而，如何有效出租房屋，并保护出租者的利益，并不是所有出租者都懂得的法律知识。
《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”所以，出租行为实际是一种经营收益行为，出租者必须把收益作为房屋出租的首要条件。因此，出租人和承租人签订租赁合同的时候，一般都会按照《民法典》第七百零四条的规定，在租赁合同中要约定租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。也就是说，出租人与承租人签订租赁合同，是确保双方的权利与义务唯一要式文件。
《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。”很多出租人对这一条法律规定并不是十分重视，一旦发生租赁合同纠纷时，这一条规定很可能会让出租人陷入苦恼之中。
2019年辽宁营口的廖某购买了刘某的房屋并办理了过户手续，因刘某和老母亲暂无地方居住，刘某与廖某签订1年的返租协议，刘某一次性付清1年租金。1年租赁期满后，刘某失踪无法联系，他的母亲仍住在原房子内。廖某出于好意，未让老人搬走，也未收到刘某继续支付的房租，也未续签租赁合同。2021年10月廖某要收回房屋，遭到刘某母亲的拒绝，遂去法院起诉要求强制刘母腾房。法院经审理认为廖某租赁期满未提出终止租赁合同，也未要求续签租赁合同，形成事实上的不定期租赁合同。廖某要求腾房，必须得到承租人刘某的同意。法院根据原《合同法》第236条驳回廖某的诉求。廖某不服一审判决，上诉后，二审法院判决驳回上诉维持原判。
因其双方的原租赁合同发生在《民法典》颁布实施之前，因此，此案适用原《合同法》的规定。《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
由于廖某只是与刘某签订租赁合同，而刘母是基于和刘某的母子关系居住于承租房屋，在刘某没有到案参加诉讼的情况下，法院无法认定廖某可以随时行使合同解除权。导致廖某不仅房子收不回，而且租金也收不到。
其实，这起案件涉及的是由定期租赁合同自动转为不定期租赁合同后，如何行使诉权的问题。
《民法典》第七百二十二条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”这一条规定的是承租人违约后，出租人可以解除合同的条件。前面的案例中，刘某在租赁期内按期交付租金没有违约，廖某在租赁期内不可以解除租赁合同。现在的问题是租赁合同期满后，因为没有续签订租赁合同，廖某认可了刘母在承租房内继续居住，实际上认可了原租赁合同自动变成了不定期租赁合同。刘某在租赁关系变更为不定期租赁合同后，没有按照原来的约定交付租金，廖某虽然可以行使合同解除权，但只能对刘某主张权利。
《民法典》第七百三十条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。”这一法条规定了出租人在租赁合同转为不定期合同后，可以随时行使租赁解除权，但必须给承租人合理的的期限。廖某虽然有权行使这项权利，因为他与刘母没有租赁合同，也未与刘母形成新的租赁关系，所以廖某无法向刘某要求解除租赁合同。
按照《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,
原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。”廖某起诉的时间虽然是《民法典》实施以后，但其与刘某的租赁合同发生在《合同法》调整的期间，所以，法院按照《合同法》的规定，对案件作出判决。
其实，《民法典》关于租赁合同自动形成不定期租赁合同，以及对不定期租赁合同的解除权的法律规定，与原《合同法》规定没有本质的区别。廖某想要维护自己权利，则必须对刘某通知要求解除不定期租赁合同，同时与刘母解决好新的租赁关系之后，才有可能维护自己的合法权益。
由于许多租赁关系的双方当事人缺乏对不定期房屋租赁合同的重视，非常容易产生租赁合同纠纷，因此，需要学习并懂得法律对不定期租赁合同的相关规定。
《民法典》第七百零三条和七百零四条都有租赁期限的规定，租赁双方当事人如果没有及时续签租赁合同，就会将有期限的租赁合同变成不定期的房屋租赁合同。在租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同就自动转为不定期房屋租赁合同。
《民法典》第502条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，当事人签订房屋租赁合同期满后。根据《民法典》第734条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。这一条规定除了租赁期限变更为不定期外，其他租赁条款并不发生变化。因为，《民法典》第543条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，但第544条又规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。所以，在原房屋租赁合同终止后，双方当事人双方的租赁合同自动变更为不定期租赁合同，除租赁期限以外，其他合同条款均不变更，可以理解为双方形成了新租赁合同关系。
《民法典》第730条规定：原租赁合同一次为不定期租赁后，“当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。依据这一规定，尽管出租方可以随时解除租赁合同，但必须给承租人一个合理的准备期。相较于旧的合同法，民法典强调了出租人的通知义务，这个通知义务必须有一定的合理期间。但法律没有明确规定合理期间是多少，一般情况下，这个合理期间是承租人足以准备下一手租赁关系的准备期间。这个合理期间，也是承租人腾退承租房屋的必要时间。这个合理期间的长短，可以按照公认的合理期间来理解。国内可搜集的案例，对合理期间的确定大都在10日至30日期间，最长不超过3个月，是法官自由裁量权的范畴。
目前我国涉及不定期房屋租赁合同的法律规定并不完备，还有许多值得探讨的情形。比如，不定期合同的形式要件应如何规定？不定期租赁合同的期限如何确定一个公认的合理期间？不定期租赁合同解除权的行使的限制条件如何规定？不定期租赁合同解除承租人是否享有优先承租权？对这种优先承租权的使用应如何限制？等等，还需要立法机构进一步研究并适时立法，以减少租赁纠纷的发生。
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