加载中…买房没过户有被执行的风险，只享有物权期待权
(2024-02-17 14:36:18)
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房屋买卖登记 |
分类： 说案论法 |
现实生活中，很多人买了手续不全的房产或者正在抵押的房产。由于房地产市场的情况复杂，不动产登记制度具有延后性，当事人对不动产登记的保护意识相对比较淡薄等原因，导致许多买房人虽然已履行完大部分的付款合同义务，却未能及时办理产权变更登记。有的买方实际居住房屋多年，仍然没有办理变更登记手续。基于这种情况，一旦卖房人因债务危机发生被执行情况，没有办理过户登记的房产就可能成为他人的执行财产，从而导致买房人的损失。
通过两起法院审理的案件对比，可以看出买房没有及时办理产权变更登记手续，一旦发生风险将是非常麻烦的。
朱某因为他人欠自己的钱不能偿还，双方签订了房屋买卖协议，由朱某购买了沈某的住宅。双方签订房屋买卖合同后，到当地的房产交易管理中心办理了交易审查，并获得了批准，朱某把剩余房款支付给了沈某。之后，朱某没有到登记部门办理产权登记，但朱某在该房产已经入住了三年。
朱某买房三年后，刘某因为沈某欠其钱起诉，法院判决后，刘某申请对登记在沈某名下的住宅执行。法院查封了朱某居住的房产，并拟拍卖执行。朱某向法院提出了执行异议，认为自己享有足以排除执行的权益，申请法院对该房产不予执行。两级法院经审理后，认为：“朱某没有证明未办理产权变更登记自己没有过错，且依据物权登记原则，朱某没有足以排除执行的理由，”驳回了朱某的执行异议之诉。此案进入实际执行程序。
朱某的住宅被执行引伸出一个现实的问题：不动产物权的变动经登记生效，未登记的不发生变动效力。如果房屋的卖方因为债务纠纷成为被执行人，出售的房屋仍然登记在原产权人名下，法院可以依法对被执行人名下的财产，包括出售的房屋强制执行。在这种情况下，房屋买受人能否排除强制执行，保护已经买受并占有房屋呢？就需要法院对房产的交易情况进行审查。朱某虽然向法院证明了自己确实买受了房产并已经入住，但无法证明未办理产权登记自己没有过错，致使两级法院判决对该房产继续执行。
又如曲某与张某因民间借贷纠纷起诉后，法院判决张某还钱。张某未在法院判决的给付期间还钱，曲某向该院申请强制执行，法院做出执行裁定拍卖被执行人张某名下的一处住宅。
案外人曲某于2019年7月6日提出书面执行异议，法院作出执行裁定中止对曲某居住房产的执行。孙某认为法院裁定中止执行认定事实错误，且张某与曲某房屋买卖行为是在该房产被法院查封之后所进行，属于恶意逃避债务，虚构房产转让的事实。
诉讼中，曲某提供了张某（甲方）与曲某（乙方）签订的房屋转让协议，双方在2015年8月2日签订协议约定：甲方将自己的住宅房产以520000元的价格出卖给乙方，乙方于协议订立之日首付320000元整，下余房款于变更房产姓名时一次性付清。
同日，张某给曲某写一收条：“今收到曲某购房款汇款320000元，所欠房款办理产权时一次性付清。”庭审中，曲某提交了2015年8月2日通过工商银行给张某账户转款320000元的转账回单。
诉讼中张某提交了房产登记部门的证明：2015年9月30日法院对曲某居住登记在张某名下房产查封证明，出售房产无法办理变更登记是因法院查封原因所致，购房人曲某没有过错。
曲某向法庭提交了2015年8月2日入住案涉房产至起诉日期间的电费收据、水费收据、燃气费收据、物业费收据、住宅专项维修资金的收据，并提交了房产交易审查后向税务局缴纳的契税凭证。
孙某向法院提出的诉讼请求是，准许对案涉房产强制执行。
曲某的抗辩意见是应排除孙某申请对自己的住所强制执行。
张某在诉讼中确认：我欠孙某的钱，有钱就还，不同意他申请法院对已经出售的房产予以执行。对曲某的抗辩要求排除孙某执行的意见表示赞同。
法院审理认为：案件的争议焦点是案外人曲某对案涉房产是否享有排除孙某要求法院予以强制执行的民事权益。
经庭审查明：曲某提交的与张某签订的房屋转让协议；张某出具的320000元收条；住宅专项维修资金的收据；缴纳契税的完税证明及交纳水、电、燃气、物业费的收据等证据，可以证明曲某尚欠20万元购房款，因该款何时交纳有附条件，曲某因交余款的附条件未成就，故曲某已经购买案涉房产并实际占有的事实成立，双方的交易真实。曲某购房后未办理产权变更登记，其本人没有过错。曲某庭审抗辩意见符合日常生活经验法则和交易习惯，所举证据符合证据的真实性、合法性和关联性特征，形成了证据链条，能够证明案件的真实情况，本院予以采信。
根据物权法规定，物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，需履行登记或者实际交付两种法定的变动方式。如果买卖合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。但本案中曲某已经实际占有并使用案涉房产多年，并交纳了相关费用，即曲某已经实际占有了房产，只是未办理不动产的登记，物权已经实际发生转移，即卖方已经交付，买方已经接收。
房屋买卖合同是在双方当事人合意建立的债权债务关系，双方当事人就房屋买卖意思达成一致时，合同即产生约束力。但这只是一种期待债权。因物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效，物权的变动必须在公示之后，才产生对抗第三方的效果。曲某虽然在法律意义上对涉案房屋不享有所有权之物权。但是，基于现行房地产买卖及不动产登记制度尚不完善等原因，当事人在签订买卖合同后，买方虽然占有不动产，但取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，甚至长达数年。这期间，如果将买卖的不动产仍然以登记效力原则确定在法律上仍属于出卖人所有，把买方作为普通的债权人，使其交付房产的请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖的不动产提出受偿要求，将面临其买卖的不动产另行变价的不测风险，这对买方既不公平、又有违诚实信用、等价有偿原则。
因而，法律基于买方的物权期待权予以优先保护，买方的物权期待权是指对于签订买卖合同的受让人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。
《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非××自身原因未办理过户登记”之规定。
孙某提出执行异议之后，对法院不予执行裁定不服提起了执行异议之诉。曲某在法院为孙某查封涉案房屋之前已经与张某签订了合法有效的房屋转让协议，曲某已经支付了32万元并居住至今，且未有证据证明曲某对未及时办理产权变更登记手续没有过错。因而，曲某对该房屋享有的物权期待权。这一民事权益能够排除法院对孙某申请强制执行的权利，但其双方设定的附条件付清余款的20万元，因尚未支付，对该20万元孙某享有执行权利。但是否享有优先执行，须看该部分余款是否有其他权利人先于孙某主张执行权利。
最后，法院判决：驳回孙某的诉讼请求，案涉房产不予强制执行。
法院根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定，认为曲某对案涉房屋享有的物权期待权，能够排除孙某申请法院对该案涉房屋的强制执行。法院的这一裁判，实际上是物权期待权属于优先债权的确认，即物权期待权不是物权，但享有准物权的权利，在符合法律规定的条件下具有排他效力。曲某因自己的条件符合法律要求而受到了法律保护，而前一案例的朱某虽然也占有了买受的房产，因其无法证明自己没有办理产权登记有正当理由，因而没有受到法律保护。所以，对于买房人来说，买房后及时办理物权变更登记才是对自身权益的最好保护。
在本文中有几个概念需要理清：
物权：是指权利人依法对特定的物享有支配权和排他权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。
期待权是指将来有取得和实现可能性的权利。
物权和期待权结合起来既是物权期待权，具体是指：指将来有取得可能性的对某一物的支配和排他的权利。我国并没有明确的法律规定物权期待权这一概念，但该权利是客观存在的。。
物权期待权主要存在的时期为合同签订后，办理登记前。我国目前房地产市场虽然实行登记原则，但不动产买受人在签订房屋买卖合同后，可能需要很长一段时间才能办理房屋产权证书。根据我国《民法典》中的《物权篇》（与原物权法一致）的相关规定，房屋产权的正式取得已登记为准，在办理房产证之前，买房人并不真正拥有房产的物权。在此期间购房人拥有的权利如果仅仅理解为债权，就不能很好的保护买房人的合法权益，此时则衍生出物权期待权这一概念。相关法律支持了买房人的物权期待权。如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
《人民司法·案例》2019年第23期（总第862期）贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终4468号“陈先锋向蓉与谭蜀泉案外人执行异议纠纷案”中的裁判要旨与上文的分析是一致的：不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护。但是，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错，不能排除法院对争议房屋的强制执行。
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