又到雨季，家里遭遇漏雨绝对是一件让人头疼的事。一旦家里漏雨，应该找谁维修？杨小律（微信公众号：BJyangxiaolv）告诉您。
总的来说，要根据房屋性质、发生漏雨的部位，综合确定维修主体。
根据房屋所有权人和实际管理人不同，房屋大体可以分为三大类：公房（可细分为：直管公房、单位自管公房）、实施物业服务管理的房屋、城镇私有平房。
实施物业服务管理的房屋
在城镇中，这类房屋应该是最为普遍的。个人房屋内的专有部分均应由个人承担维修责任，房屋共有部分按照住宅维修责任的类别划分维修责任。根据维修部位的不同，建设单位，物业，业主都有明确的责任划分。
建成
时限
住宅
类型
漏雨
部位
维修
负责人
质量保修期内
所有住宅
（含已售和未售）
屋面、外墙，共用门窗、共用地下室及原专有外窗、专有阳台、专有地下室
建设
单位
业主或使用人改动外窗、改动阳台、改动地下室
业主或使用人
质量保修期满后
已实施物业管理的住宅
屋面、外墙，共用门窗、共用地下室及原专有外窗、专有阳台、专有地下室
物业合同内
物业服务人
物业合同外
业主
业主或使用人改动外窗、改动阳台、改动地下室
业主
未实施物业管理的住宅
所有部位
业主
依据：北京市住房和城乡建设委《印发<</span>城镇国有土地上依法建造住宅漏雨维修场景化责任清单（试行）>的通知》（京建发〔2022〕9号）
房屋专有部分主要指建筑区划内的特定空间，它需要具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记在特定业主名下。比如房屋、（固定）车位、摊位等。另外，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也被认定为专有部分。
房屋共有部分包括，共用部位和共用设施设备。主要有两个标准：不属于业主专有部分；不属于市政公用部分，如城镇公共道路、城镇公共绿地等。全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割。比如：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分。
房屋防水质量保修期限是多长时间？
建筑屋面，卫生间、厨房等有防水要求的房间、地下室和外墙面的防渗漏，保修期限不得低于5年，住宅的质量保修期限自建设单位首次交付之日起计算。
保修期内房屋出现维修问题应该怎么做？
查看《房屋建筑质量保证书》和《房屋建筑使用说明书》，如果房屋在保修期内，第一时间找建设单位或者开发商。
按照北京市印发的《关于加强住宅工程渗漏问题质量保修维修工作的通知》（京建发〔2021〕360号），房地产开发企业是住宅工程质量保修的第一责任人，应当按照国家和北京市现行有关法律法规、标准的规定、北京市《住宅工程质量保修规程》、《住宅工程质量保证书》规定，以及合同约定，在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。
保修期内进行维修的部位，如何计算保修期？
对于2016年1月1日以后仍处于保修期限内的和2016年1月1日以后交付的住宅工程，在建设工程保修期限内，经维修的部位保修期限自业主和相关单位验收合格之日起重新计算，经维修部位应通过维修过程留取并经过业主确认的影像资料及维修部位示意图予以确认。
也就是说，如果您的小区属于2016年1月1日以后交付或此时点仍在保修期的，经过维修的部分是重新计算保修期的。
举个例子：住宅屋面、卫生间、厨房和外墙面的防渗漏，保修期限不得低于5年。如果一个2018年3月交付的房屋屋面某部位出现了渗漏问题，在2021年12月对该部位进行了维修之后，经该维修部位的保修期限应该是按照原保修期限自2021年12月起重新计算。
保修期外、有物业管理的小区房屋，出现维修问题应该怎么做？
如果您的房屋是在有物业管理的小区，那么按照《物业服务合同》里规定的维修项目，由物业服务人承担；如果是《物业服务合同》之外的维修事项，特别是涉及房屋屋面、雨落管、公共部位外窗等共有部位和共用设施设备的维修、更新和改造项目，符合使用专项维修资金条件的，按程序申请专项维修资金进行维修。
什么情况可以申请使用专项维修基金？
共用部位的维修和更新、改造范围包括：屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；地下室出现渗漏、积水的；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；公共区域门窗或窗纱普遍破损的；其它情况。
共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：电梯主要部件需要进行维修或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；（七）其他情况。
具体申请、使用程序可以参见《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物〔2009〕836号）。
公房
直管公房
直管公房是指通过接管、收购、新建等方式，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋，通常就是“房管所”或类似机构管理的公房。直管公房按性质分类，进一步分以为可售公房（售后公房、未售公房）和不可售公房。
单位自管公房
单位自管公房是由机关、团体、学校、国有企业等单位自行管理使用的全民所有的公有房屋，以及集体所有制单位自建自购、自行管理的公有房屋。自管公房按性质分类，同样有可售公房（售后公房、未售公房）和不可售公房。
不可售公房
不可售公房产权归政府、产权单位所有，共用部位和共用设施设备的维修由政府、产权单位或其委托的管理单位负责。资金由各产权单位或委托的管理单位自筹。
售后公房
售后公房的维修经费由全体业主承担，从专项维修资金中支取。如果售后公房同一栋楼或同一物业区域涉及未售公房，未售公房产权单位可作为业主行使权利，所需经费由业主按建筑面积从维修资金中分摊筹集。维修资金不足支付所需经费的，由业主按建筑面积续交筹集。
举例来说
如果一栋楼有48套可售公房，出售了45套，有3套未出售，仍归公房产权单位所有。那么如果这栋楼需要筹集专项维修资金时，公房产权单位只承担这3套未出售公房的部分，其他45套由业主承担。
售后公房由谁负责申请支取维修资金？
同一栋楼房中只有一家售房单位的，在单位未完成维修资金补建前，由售房单位申请支取；在单位完成维修资金补建后，可由业主委员会（物业管理委员会）申请支取。
同一栋楼房涉及两家以上售房单位的，各售房单位应按我市有关规定及时完成维修资金的补建工作。在单位未完成维修资金补建前，可由售房单位申请支取，也可由业委会（物管会）或街道办事处认可的物业公司申请支取；在单位完成维修资金补建后，由业主委员会（物业管理委员会）申请支取。
（原）产权单位已灭失且无物业管理的住宅和无物业管理的回迁房由谁维修？
业主承担个人专有部分的维修，（除主立管道、燃气管外，入户的厨卫支管、横管道，厨卫保修期后的堵、渗漏水，自己装修改造的封阳台、换窗户等均由业主承担）；共用部位和共用设施设备的维修由所涉及的全体业主承担。
街道办事处（乡镇人民政府）指导社区居委会协调有偿维修服务队伍，同时尽快组织召开业主大会，选聘物业服务人。
城镇私有平房
城镇私有平房由房屋所有权人承担维修责任。城镇“困难户、五保户”的住宅维修，由属地民政部门确认，维修费用由属地政府协调解决。
另外，需要提醒一下，如果因周边施工造成城镇住宅地基下沉、墙体开裂变形等损伤的，应由房屋产权人或利害关系人委托鉴定，根据鉴定报告的结论，由造成损伤的责任单位承担鉴定费用和维修责任。专业经营单位依据国家和本市有关规定承担专业管线维修责任。所有因为住宅使用人使用不当造成住宅需要维修的，或者自行更换外窗、雨落管等设施的，相应维修责任均由使用人承担。
发生房屋漏雨、水管破裂等紧急情况，如何处理？
有物业的小区，先找物业；没有物业公司的，找街道（乡镇）。
根据北京市住建委发布的《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见（试行）》（京建发〔2021〕240号），街道（乡镇）承担城镇住宅应急维修责任。当发生房屋漏雨、下水主管道堵塞等需要应急维修、维修责任人暂时无力维修的，或发生突发情况需要紧急维修的，街道（乡镇）应当组织相关抢险队伍进行应急维修。应急维修的费用按照工程造价定额确定，发生的费用由维修责任人承担。
房屋漏雨怎么办，找谁修？
又到雨季，家里遭遇漏雨绝对是一件让人头疼的事。一旦家里漏雨，应该找谁维修？杨小律（微信公众号：BJyangxiaolv）告诉您。
总的来说，要根据房屋性质、发生漏雨的部位，综合确定维修主体。
根据房屋所有权人和实际管理人不同，房屋大体可以分为三大类：公房（可细分为：直管公房、单位自管公房）、实施物业服务管理的房屋、城镇私有平房。
实施物业服务管理的房屋
在城镇中，这类房屋应该是最为普遍的。个人房屋内的专有部分均应由个人承担维修责任，房屋共有部分按照住宅维修责任的类别划分维修责任。根据维修部位的不同，建设单位，物业，业主都有明确的责任划分。
建成
时限
住宅
类型
漏雨
部位
维修
负责人
质量保修期内
所有住宅
（含已售和未售）
屋面、外墙，共用门窗、共用地下室及原专有外窗、专有阳台、专有地下室
建设
单位
业主或使用人改动外窗、改动阳台、改动地下室
业主或使用人
质量保修期满后
已实施物业管理的住宅
屋面、外墙，共用门窗、共用地下室及原专有外窗、专有阳台、专有地下室
物业合同内
物业服务人
物业合同外
业主
业主或使用人改动外窗、改动阳台、改动地下室
业主
未实施物业管理的住宅
所有部位
业主
依据：北京市住房和城乡建设委《印发<</span>城镇国有土地上依法建造住宅漏雨维修场景化责任清单（试行）>的通知》（京建发〔2022〕9号）
房屋专有部分主要指建筑区划内的特定空间，它需要具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记在特定业主名下。比如房屋、（固定）车位、摊位等。另外，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也被认定为专有部分。
房屋共有部分包括，共用部位和共用设施设备。主要有两个标准：不属于业主专有部分；不属于市政公用部分，如城镇公共道路、城镇公共绿地等。全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割。比如：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分。
房屋防水质量保修期限是多长时间？
建筑屋面，卫生间、厨房等有防水要求的房间、地下室和外墙面的防渗漏，保修期限不得低于5年，住宅的质量保修期限自建设单位首次交付之日起计算。
保修期内房屋出现维修问题应该怎么做？
查看《房屋建筑质量保证书》和《房屋建筑使用说明书》，如果房屋在保修期内，第一时间找建设单位或者开发商。
按照北京市印发的《关于加强住宅工程渗漏问题质量保修维修工作的通知》（京建发〔2021〕360号），房地产开发企业是住宅工程质量保修的第一责任人，应当按照国家和北京市现行有关法律法规、标准的规定、北京市《住宅工程质量保修规程》、《住宅工程质量保证书》规定，以及合同约定，在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。
保修期内进行维修的部位，如何计算保修期？
对于2016年1月1日以后仍处于保修期限内的和2016年1月1日以后交付的住宅工程，在建设工程保修期限内，经维修的部位保修期限自业主和相关单位验收合格之日起重新计算，经维修部位应通过维修过程留取并经过业主确认的影像资料及维修部位示意图予以确认。
也就是说，如果您的小区属于2016年1月1日以后交付或此时点仍在保修期的，经过维修的部分是重新计算保修期的。
举个例子：住宅屋面、卫生间、厨房和外墙面的防渗漏，保修期限不得低于5年。如果一个2018年3月交付的房屋屋面某部位出现了渗漏问题，在2021年12月对该部位进行了维修之后，经该维修部位的保修期限应该是按照原保修期限自2021年12月起重新计算。
保修期外、有物业管理的小区房屋，出现维修问题应该怎么做？
如果您的房屋是在有物业管理的小区，那么按照《物业服务合同》里规定的维修项目，由物业服务人承担；如果是《物业服务合同》之外的维修事项，特别是涉及房屋屋面、雨落管、公共部位外窗等共有部位和共用设施设备的维修、更新和改造项目，符合使用专项维修资金条件的，按程序申请专项维修资金进行维修。
什么情况可以申请使用专项维修基金？
共用部位的维修和更新、改造范围包括：屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；地下室出现渗漏、积水的；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；公共区域门窗或窗纱普遍破损的；其它情况。
共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：电梯主要部件需要进行维修或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；（七）其他情况。
具体申请、使用程序可以参见《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物〔2009〕836号）。
公房
直管公房
直管公房是指通过接管、收购、新建等方式，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋，通常就是“房管所”或类似机构管理的公房。直管公房按性质分类，进一步分以为可售公房（售后公房、未售公房）和不可售公房。
单位自管公房
单位自管公房是由机关、团体、学校、国有企业等单位自行管理使用的全民所有的公有房屋，以及集体所有制单位自建自购、自行管理的公有房屋。自管公房按性质分类，同样有可售公房（售后公房、未售公房）和不可售公房。
不可售公房
不可售公房产权归政府、产权单位所有，共用部位和共用设施设备的维修由政府、产权单位或其委托的管理单位负责。资金由各产权单位或委托的管理单位自筹。
售后公房
售后公房的维修经费由全体业主承担，从专项维修资金中支取。如果售后公房同一栋楼或同一物业区域涉及未售公房，未售公房产权单位可作为业主行使权利，所需经费由业主按建筑面积从维修资金中分摊筹集。维修资金不足支付所需经费的，由业主按建筑面积续交筹集。
举例来说
如果一栋楼有48套可售公房，出售了45套，有3套未出售，仍归公房产权单位所有。那么如果这栋楼需要筹集专项维修资金时，公房产权单位只承担这3套未出售公房的部分，其他45套由业主承担。
售后公房由谁负责申请支取维修资金？
同一栋楼房中只有一家售房单位的，在单位未完成维修资金补建前，由售房单位申请支取；在单位完成维修资金补建后，可由业主委员会（物业管理委员会）申请支取。
同一栋楼房涉及两家以上售房单位的，各售房单位应按我市有关规定及时完成维修资金的补建工作。在单位未完成维修资金补建前，可由售房单位申请支取，也可由业委会（物管会）或街道办事处认可的物业公司申请支取；在单位完成维修资金补建后，由业主委员会（物业管理委员会）申请支取。
（原）产权单位已灭失且无物业管理的住宅和无物业管理的回迁房由谁维修？
业主承担个人专有部分的维修，（除主立管道、燃气管外，入户的厨卫支管、横管道，厨卫保修期后的堵、渗漏水，自己装修改造的封阳台、换窗户等均由业主承担）；共用部位和共用设施设备的维修由所涉及的全体业主承担。
街道办事处（乡镇人民政府）指导社区居委会协调有偿维修服务队伍，同时尽快组织召开业主大会，选聘物业服务人。
城镇私有平房
城镇私有平房由房屋所有权人承担维修责任。城镇“困难户、五保户”的住宅维修，由属地民政部门确认，维修费用由属地政府协调解决。
另外，需要提醒一下，如果因周边施工造成城镇住宅地基下沉、墙体开裂变形等损伤的，应由房屋产权人或利害关系人委托鉴定，根据鉴定报告的结论，由造成损伤的责任单位承担鉴定费用和维修责任。专业经营单位依据国家和本市有关规定承担专业管线维修责任。所有因为住宅使用人使用不当造成住宅需要维修的，或者自行更换外窗、雨落管等设施的，相应维修责任均由使用人承担。
发生房屋漏雨、水管破裂等紧急情况，如何处理？
有物业的小区，先找物业；没有物业公司的，找街道（乡镇）。
根据北京市住建委发布的《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见（试行）》（京建发〔2021〕240号），街道（乡镇）承担城镇住宅应急维修责任。当发生房屋漏雨、下水主管道堵塞等需要应急维修、维修责任人暂时无力维修的，或发生突发情况需要紧急维修的，街道（乡镇）应当组织相关抢险队伍进行应急维修。应急维修的费用按照工程造价定额确定，发生的费用由维修责任人承担。