近日，国土部公布了对于全国房地产项目中抽样调查了620个项目的调查结果，对于其地价与房价之比进行了研究，根据最后公布的数据来看：其中地价占房价最低比例为5. 3%，最高为58. 6%，平均为23. 2%，引来众说纷纭。

之所以，国土部会进行这样一次数据调查，起源还是久困于大众心中的一个疑团：土地价格对于房价究竟有什么样的影响？

就此问题，一时间展开了激烈的争论，有人认为高房价就是高地价造成的；有人认为其实地价在房价中所占比重不高。

于是就这个话题，纷纷有人进行了深入研究。最先是北京市社科院发布的一份北京市社会发展报告中的数字提到土地购置费用约占房地产开发投资的35%，接着是恒大地产董事长许家印发表言论称土地成本占到房价的三成左右；经济学家成思危则称房价中土地和建材为50%。

到了09年两会上，这个话题突然被放大，根据全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，一时哗然，地价也俨然成为拉高房价的罪魁祸首。

于是以著名经济学家厉以宁教授为首的经济界人士更是提出：欲降房价，先压地价；于是著名的地产大鳄王石为首的开发商也抛出了“面粉论”，直言面粉贵了，面包才会贵。

一时间，舆论主要都传正是地价的节节上升，才导致房价的不断拉升，隐指土地主管部门的不作为。

正是在这个背景下，国土部才在日前组织了此次地价与房价的调查。

但对于此次地价与房价的成本之比公布，笔者不以为然，理由有如下3点：

1、调查取样不科学。众说周知，地价是不断上涨的，有不少房地产项目

是多年以前囤的地，因此价格较低。在财务成本帐面上比例可能会很低，但在实际运行中，成本比例则相应增加。

比如，某开发商04年以楼面地价600元/㎡拿的地，09年同区域楼面地

价达到2400元/㎡，房价为8000元/㎡。那么如果不考虑产品和地理差异以及特殊因素外，很少会有开发商以6200元/㎡的单价销售，往往是按同区域的8000元/㎡单价制定价格策略。

    作为开发商而言，土地产生的溢价是投资收益，与房价没关系，在制定价格体系时，往往是以当今土地行情考虑自身成本。那么按照这种价值模式，以上面案例说明，如果开发商按8000元/㎡销售，在财务帐面上，土地成本是600元/㎡或稍高（因为会产生土地滞纳金或其他财务成本），比例为7.5%；但在开发商的心理成本中，却是2400元/㎡，比例为30%。

   因此，要真实的反映地价与房价之比，要以区域土地价格作为评判标准，同时还要考虑建筑成本要素。

     2、现行市场体制下，高地价的产生是必然行为。

中国的房地产市场按市场层次划分，分为一级市场（土地市场）、二级市场（一次交易市场）、三级市场（再次交易市场）。

目前市场状况分析，由于中国的特殊国情，土地属于国家所有，因此土地市场可以被成为垄断市场。虽然有部分土地转让的自由市场行为，但是主要的土地资源还是掌握在政府手中，因此，土地市场具有垄断性，使得土地市场的供应和价值能够随卖方的意愿而随时调整。

正是因为上述原因，现行市场体制下，高地价的产生是必然行为。

而且我们也要看到，中国不少地方政府的主要财税来源就是房地产和相关行业，其中的大头就是土地交易。因此，作为交易主体的政府，为了获得更高的利益价值，在土地交易中进行效益挖潜，也在一定程度上推动了地价的拉升。

3、地价确实是房价中的重要成本。

此次国土部进行了全国调查，笔者即无此劝力，也无此财力作此大规模调查。只能通过笔者所接触和了解的项目进行感性分析。

就目前笔者接触的不少项目的实际成本来看，土地成本基本都在25%以上，不少都突破了30%，因此，地价在房价中的确占到一定的比重。

而且地价的拉升推动了房价上升是不争事实。以全国地王，长沙新河三角洲为例，该项目土地招标成功后，不少项目根据土地成本与容积率，测算出该项目楼面地价将达到了3500元/㎡，预计该项目住宅销售价格将达到6000元/㎡，于是周边不少项目纷纷借势炒作，小小的推动了区域房价上升一把。

整体而言，笔者认为此次公布地价无任何的实质意义。

第一，此次地价与房价成本之比，所公布的数据不是严谨的，经得起推

敲的，计算方法也是有待商榷的，因此对于现实操作无指导意义；

第二，此次国土部公布地价与房价成本之比的目的值得玩味，时值舆论

主流将房价上涨的根源归结于土地。国土部在这个时候出台这个报告，目的是什么。是洗脱是非，以正视听？还是寻根溯源，找出房价高的原因，并制定对策加以解决？动机耐人寻味。

第三，即使是公开了成本，开发商还是会按照即往的模式运行，并不会

在实质上改变什么。就如同股票一样的，某些股票，每股的净资产不足1元，收益为亏损，但股价仍突破10元，甚至20元，股民还是照样购买不误。

因此，笔者认为，这次的地价与房价之比的成本公布，只是一场秀而已，

并没有实质上的意义，只不过为这轰轰烈烈的楼市大讨论提供了谈资而已。

    以上仅为个人观点，不妥之处，还望各位方家指正！

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