前几天，北京市推出了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。一些媒体将北京的措施简称为“京十五条”。同一段时间以来国家、北京、各地陆续出台的一系列措施相比，“京十五条”中一些条款可谓最为给力。如已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，均暂停在本市购房；已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在购买第二套房时按“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策执行。

“京十五条”出台之后，沪、宁、穗等大城市也相继推出了新的调控措施（见2月20日《新京报》。同北京市的限购、限售、限贷并举相比，宁、穗等城市则更偏重于限购，即对本市居民限购第三套房；对非本市居民限购第二套房，但缴税年限都不以5年为限。

针对限购的措施，有人说“一套”与“一套”太不一样了。确实，如果想改善，只有卖了旧的，再买新的。如此严厉的措施，确实凸显了控制房价过快上涨的意图和决心。从源头入手，无疑可大大降低对商品房的有效需求。其效果可想而知：一是必然有力地遏制投机性购房或称炒房行为。虽然住一套囤一套、或是以不同家庭成员名字购房以备将来倒手的情况仍难免存在，但这种需求无论从总量上还是从对整体市场带来的影响看，都会比以往大大降低；二是必然带来商品房市场上销售面积与销售额的下降。尽管买第三套的本地人或买第二套的外地人中，或许也有不少真的是为了改善生活，但这种需求也只有暂时被遏制一下了。

而这些已经严厉得很难再严厉的措施，能否达到调控的终极目的、即如“京十五条”所提到的“切实将房价控制在合理水平”呢？恐怕还有待进一步观察。对所谓“合理水平”的判定，也会见仁见智、各说各话。但回顾近年来房地产市场的发展变化，可以预期，最严厉的调控措施出台后，各城市的楼市或出现两种情况，一是量价齐跌。销售量明显下降，价格或下降，或推出打折促销等变相降价的措施；二是有价无市。尽管销售量下降，但开发商依然待价而沽，维持房价居高不下。而无论出现两种情况中的哪一种，市场很有可能进入开发商、百姓、政府乃至银行等各方的一个新的博弈期，即出现如金融危机后期、2008年底那样的情势。销售下降，商品房积压；房价略有下降，有些贷款购房的人可能断供；政府税收减少，被占压银行资金增加；在“开发商哭声一片”的同时，“救市”的呼声又起；开发商联手银行，会再次绑架政府，让购房人继续为房地产的暴利买单。

而一段时间以来，还有一种很有影响乃至迷惑力的观点是，房价不能降，因为房价一降，会带来百姓房产的缩水，影响社会的稳定。所以，房市一旦因房价下降而进入新的博弈期，便是真正考验政府定力、调控决心和科学发展的时候了。应该明确的道理是：对购房人而言，如果是自己居住，更重要的是使用价值。如果是用于投资，资产略有缩水，其实是其为畸形房价推波助澜所付出的代价。对房地产商和银行而言，价格长期背离价值就不正常，使违背市场经济的规律。由于存在有效需求，大幅度降价其实是不太可能出现的。而让价格回归价值，将惠及更多的百姓，才符合人民群众的根本利益。而做为地方政府，抓紧要做的，就是尽快调整结构，多点支撑，摆脱对土地财政的过度依赖，尽早走上科学发展的轨道。