“涨价潮伴随高库存”说怪也不怪
盛大林

一边是库存压力依然很大，另一边却是企业频频提价；一边是商品住宅的热销，另一边却是退房事件频发；一边是消费者购房信心有所恢复，另一边却是开发企业投资信心依然不足；一边是中国社科院隆重推出房地产蓝皮书，另一边却是院内专家站出来公开反对……“真像雾里看花、水中望月一样，楼市越来越让人看不懂了。”最近接受记者采访的多位业内人士都表达了相同观点，媒体也纷纷把楼市近期的表现称为“怪现象”。（据5月19日《经济参考报》）

“看不懂”、“怪现象”，无非都是说那一对对矛盾是无法解释或不符合逻辑的。真的是这样吗？我不这么认为。在我看来，上述那些看似矛盾的所谓“怪现象”其实并不奇怪，至少是可以解释得通的。

经济学常识告诉我们，市场价格主要是由供求关系决定的。供不应求会导致涨价，供过于求会带来降价。但准确地判断供求关系，并不是一件容易的事儿。就拿目前的楼市来说，它是“供大于求”还是“供小于求”？肯定会有很多人异口同声地说，当然是供大于求了，商品房都库存那么多了！其实，商品库存多并不一定意味着供应大于需求，判断这个问题必须“两边看”——供应有“库存”，需求难道没有“库存”吗？如果商品房的需求“库存”也很多甚至比供应的库存还要多，你能说“供大于求”吗？一年多的楼市僵局积累了很多持币待购的潜在消费者，城市化的快速推进也在不断地向这座“水库”注水……商品房的库存量是可以统计的，而潜在的消费需求量却是无法统计的。对此，所有人都只能根据感觉进行估计，而人们的感觉总是千差万别的。开发商数以万计，其中有一部分作出“供不应求”的估计，不也是正常的吗？

在很大程度上，市场营销就是一场心理战，“买涨不买跌”则是这种心理战的集中体现。涨价也好，雇人假排队、伪造销售记录也罢，无非都是想借此影响潜在消费者的心理及其预期。而成交量回升的时候，当然是营造“追涨”预期的可能时机。当然，这样做是有风险的——成，则可进入“追涨”的通道；败，则会伤害刚刚开始恢复的市场人气。不过，在市场博弈中，试探和冒险有时是必须的，因为机遇往往是在风险中诞生。眼下，一些开发商的“悍然”涨价应该就是一种“试探”，至于成败，市场正在检验中。由于货币政策转向宽松，开发商的资金链危机得到了大大缓解。因此，虽然“唱衰”的人似乎占多数，但也不能排除“扭转”的可能性。

楼市迎来“小阳春”，但宏观经济形势仍然严峻。有人说中国楼市已经度过了寒冬，有人说宏观经济不回暖楼市不可能一枝独秀，众说纷纭，莫衷一是。开发商有涨价的，也有降价的，消费者有出手的，也有继续观望的，双方都在迷茫中徘徊。不买担心再涨价，买了可能又后悔；犹犹豫豫，摇摇摆摆，进进退退，欲买还休……在这样集体迷茫的时期，“楼市热销”与“高退房率”并存，有什么可奇怪的呢？

销售形势扑朔迷离，生产应该如何安排？虽然消费者购房的信心有所恢复，但库存的商品房还可以卖上两三年。既然形势尚不明朗，而且仓库堆得满满的，暂时不扩大投资当然是明智的选择。至于中国社科院的“后院起火”，不也是“迷乱”时期判断无法“统一”的体现吗？

“不识庐山真面目，只缘身在此山中。”业内人士们“看不懂”当前的楼市甚至称之为“怪现象”，大概就是因为他们身居“业内”吧。