房地产“半数收入流向政府”八九不离十
盛大林

今年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿。该发言稿称，全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。对此，上海市市长韩正在“两会”期间接受记者采访时称“不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误”。记者日前获悉，上海市规划和国土资源管理局正在组织文件和测算相关数据，可能不久之后将通过“公开澄清”的方式来“回应”全国工商联发言稿的数据。上海市政府的一位官员表示：“全国工商联……用的数据和一些观点是来自房地产商的。该发言稿完全是披着全国工商联的外衣，袒护的是房地产商自己的利益。” （据3月23日《中国经济周刊》）

房地产开发支出中流向政府的比例到底有多少？上海“64.5%的收入流向政府”是“偏袒”的结果吗？上海那位官员称全国工商联采用的数据都来自开发商，那么我们就来看看媒体报道及出自政府的权威数据。好在，这样的数据并不难找，我只是简单地“百度”了一下，就找到了一大堆关于上海房地产开发中土地成本的数据——

2007年8月24日，位于上海市南京路步行街的“黄浦区163号街坊地块”被南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元的天价拿下，其楼板价（即按容积率、建筑面积折算的每平方米单价）达到了惊人的6.693万元！除此之外，新鸿基地产的浦东潍坊新村地块、新加坡仁恒的新江湾城Ｄ３地块、绿地集团的卢湾滨江１０４号用地中住宅部分的楼板价均超过了每平方米２万元。

当然，上述几例都只是极端的个例，并不具有代表性。那么，上海的平均楼板价是多少呢？上海市土地年报显示，2007年上海市经营性用地（剔除工业用地之后）的楼板价为6349元/平方米。另据上海市政府发布的权威数据，2007年，全市成交的商品住宅平均销售价格8253元。虽然上述6349元/平方米的楼板价中还有商业用房和普通住宅之分，但即使以3000元/平方米计算，商品住宅楼板价占整个房价的比例也接近40%。这还只是土地成本，如果再加上20%以上的税费成本，流向政府的部分不就超过60%了吗？

另外，一个早已公认的事实是，土地出让金已经成为地方政府的重要支柱。在很多地方，政府财政收入的大部分都来自土地出让金及其房地产税费。即使是工商业发达、财源非常广的上海市，2006年土地出让金及房地产税收占财政收入的比例也达到了25%——这也从一个侧面印证了房地产“半数收入流向政府”的可能性。可以肯定地说，全国工商联的计算即使有误差，也是“八九不离十”。实际上，上述的数据及计算早就不是秘密，“政府是房地产开发最大的受益者”的说法也早就有了，只不过全国工商联以正规的形式通过权威的渠道把它反映到了最高决策层而已。

工商界这么说，地方政府不认账，无非都是在推脱“房价虚高”的责任。那么，高房价主要是谁造成的？毫无疑问，开发商和地方政府都是“主要责任人”；但相比之下，地方政府的责任更大一些。追求利润的最大化是资本的本性。开发商难舍暴利，应该是可以理解的。但政府是由纳税人供养、为人民服务的组织，为什么要来“与民争利”呢？因此，要解决房价畸高的问题，一方面要依靠市场竞争来迫使开发商放弃高利润，更重要的还是地方政府要从房地产利益格局中抽身而退。