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且慢为“首个房价构成清单”喝彩
(2006-09-26 22:53:46)| 分类： 杂文时评 |
且慢为“首个房价构成清单”喝彩
盛大林
就在广东省建设厅以“容易造成对(房地产)企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由否决了该省人大代表提出的公布房价成本的要求一事被炒得沸沸扬扬之时，江苏省盐城市悄然出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及盐城市自2004年以来开盘的97个楼盘。（据9月26日《东方早报》）
不是说房价成本“不能”公布吗？在盐城不是已经变成现实了吗？相信有很多主张公布房价成本的人都在想：江苏省以实际行动给了广东省建设厅一记响亮的耳光！
盐城的“首个房价构成清单”真的值得喝彩吗？他真能遏制不断攀升的房价吗？细读报道，我产生了一系列疑问——
一，对商品房实行政府指导价有法律依据吗？以“成本构成清单”为基准，在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。江苏对商品房实行政府指导价的依据是《江苏省定价目录》。根据这个《目录》，普通住宅商品房销售基准价格及浮动幅度，由江苏省内各市、县人民政府分级定价。但《价格法》明确规定：只有“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；资源稀缺的少数商品价格；自然垄断经营的商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益性服务价格”，政府才可以在必要的时候实行政府定价或政府指导价。而商品房显然不在政府指导价的范围。下位法不能与上位法相抵触，江苏省的《目录》显然超出了法律的规定。
二，此举符合政府职能转变的要求和方向吗？现代服务型政府的主要职能是公共管理和社会服务。政府可以在宏观上对市场进行监管和调控，但绝不应该插手微观的市场行为。现在的问题是政府管得太多了而不是太少了。可就在地方政府部门对干预市场的权力恋恋不舍的时候，舆论却又把已经收回来的“有形之手”推回到市场中。
三，房价构成为何这么粗略？“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”这其中的好几项都包罗万象。832.09元/平方米的建安费用都包含些什么？如此笼统的数据，对消费者来说有多大意义呢？
四，那些成本是如何算出来的？成本构成中的有些项目，比如土地费用、基础设施费、政府规费、税金等，都在政府的掌控之下，核算起来比较容易。但有些项目却很难模清，比如前期费用、建安费用、管理销售财务费用。这几项费用都纷繁复杂，政府部门能搞清楚吗？建设和物价部门有权审查企业的账本吗？有没有侵害企业的商业秘密？如果不问具体楼盘、具体品牌、具体用料和具体渠道，而只是算出市场上各种建材或服务的平均价格，那么把这样的“成本价”强加到具体的楼盘上是不是过于武断？假如这个“房价成本”大大低于某个楼盘的实际成本，那岂不是强迫开发商做亏本的买卖？假如这个“房价成本”大大高于某个楼盘的实际成本，那岂不是让开发商理直气壮地大发横财？于是，又出现了另一个问题，也是终极的问题——
五，政府公布的“房价成本”真能遏制房价疯涨吗？此次公布的那些“普通住宅商品房”的成本价高达2120元/平方米，再加8%，就达2300元/平方米。而盐城地处苏北欠发达地区，在江苏都只是二线甚至三线的城市，这个价格算低吗？让人哭笑不得的是，消息发布不久就有网友质疑：盐城市建安费不可能达到832.09元/平方米，255.41元/平方米的公共基础设施费用简直就是天价！到了这般时候，大家总该明白了：在高涨的房价中，地方政府本来就是最大的既得利益者之一。如果说此前“地方政府与开发商合谋抬高房价”还只是合理推断的话，那么在这份“房价成本清单”中可能显得越发清晰了。
其实，广东省建设厅所说“决定房价的主要因素是供求关系而不是成本”并没有错。把降低房价的希望寄托在“公布房屋成本”上是“烧错了香”，呼吁政府出手干预是“拜错了佛”。
盐城市物价局房地产价格处负责人表示，“目前公布具体楼盘房价构成的行为是‘摸着石头过河’，只能先做起来再进行完善。”但如此“摸”法，能承载得了人们寄予的厚望吗？到头来，恐怕只是“一场游戏一场梦”而已。
链接：http://news.sina.com.cn/c/2006-09-26/051711103650.shtml
盛大林
就在广东省建设厅以“容易造成对(房地产)企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由否决了该省人大代表提出的公布房价成本的要求一事被炒得沸沸扬扬之时，江苏省盐城市悄然出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及盐城市自2004年以来开盘的97个楼盘。（据9月26日《东方早报》）
不是说房价成本“不能”公布吗？在盐城不是已经变成现实了吗？相信有很多主张公布房价成本的人都在想：江苏省以实际行动给了广东省建设厅一记响亮的耳光！
盐城的“首个房价构成清单”真的值得喝彩吗？他真能遏制不断攀升的房价吗？细读报道，我产生了一系列疑问——
一，对商品房实行政府指导价有法律依据吗？以“成本构成清单”为基准，在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。江苏对商品房实行政府指导价的依据是《江苏省定价目录》。根据这个《目录》，普通住宅商品房销售基准价格及浮动幅度，由江苏省内各市、县人民政府分级定价。但《价格法》明确规定：只有“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；资源稀缺的少数商品价格；自然垄断经营的商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益性服务价格”，政府才可以在必要的时候实行政府定价或政府指导价。而商品房显然不在政府指导价的范围。下位法不能与上位法相抵触，江苏省的《目录》显然超出了法律的规定。
二，此举符合政府职能转变的要求和方向吗？现代服务型政府的主要职能是公共管理和社会服务。政府可以在宏观上对市场进行监管和调控，但绝不应该插手微观的市场行为。现在的问题是政府管得太多了而不是太少了。可就在地方政府部门对干预市场的权力恋恋不舍的时候，舆论却又把已经收回来的“有形之手”推回到市场中。
三，房价构成为何这么粗略？“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”这其中的好几项都包罗万象。832.09元/平方米的建安费用都包含些什么？如此笼统的数据，对消费者来说有多大意义呢？
四，那些成本是如何算出来的？成本构成中的有些项目，比如土地费用、基础设施费、政府规费、税金等，都在政府的掌控之下，核算起来比较容易。但有些项目却很难模清，比如前期费用、建安费用、管理销售财务费用。这几项费用都纷繁复杂，政府部门能搞清楚吗？建设和物价部门有权审查企业的账本吗？有没有侵害企业的商业秘密？如果不问具体楼盘、具体品牌、具体用料和具体渠道，而只是算出市场上各种建材或服务的平均价格，那么把这样的“成本价”强加到具体的楼盘上是不是过于武断？假如这个“房价成本”大大低于某个楼盘的实际成本，那岂不是强迫开发商做亏本的买卖？假如这个“房价成本”大大高于某个楼盘的实际成本，那岂不是让开发商理直气壮地大发横财？于是，又出现了另一个问题，也是终极的问题——
五，政府公布的“房价成本”真能遏制房价疯涨吗？此次公布的那些“普通住宅商品房”的成本价高达2120元/平方米，再加8%，就达2300元/平方米。而盐城地处苏北欠发达地区，在江苏都只是二线甚至三线的城市，这个价格算低吗？让人哭笑不得的是，消息发布不久就有网友质疑：盐城市建安费不可能达到832.09元/平方米，255.41元/平方米的公共基础设施费用简直就是天价！到了这般时候，大家总该明白了：在高涨的房价中，地方政府本来就是最大的既得利益者之一。如果说此前“地方政府与开发商合谋抬高房价”还只是合理推断的话，那么在这份“房价成本清单”中可能显得越发清晰了。
其实，广东省建设厅所说“决定房价的主要因素是供求关系而不是成本”并没有错。把降低房价的希望寄托在“公布房屋成本”上是“烧错了香”，呼吁政府出手干预是“拜错了佛”。
盐城市物价局房地产价格处负责人表示，“目前公布具体楼盘房价构成的行为是‘摸着石头过河’，只能先做起来再进行完善。”但如此“摸”法，能承载得了人们寄予的厚望吗？到头来，恐怕只是“一场游戏一场梦”而已。
链接：http://news.sina.com.cn/c/2006-09-26/051711103650.shtml
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