房价疯涨的祸首是地方政府

盛大林


房价又开始疯涨了。原因在哪里？很多人都在探讨这个问题。

我想先问一个相关的问题：谁最不希望房价下跌？肯定有很多人都会脱口而出：当然是房产商！但可能有不少人会忽略另一个，即地方政府。

地方政府为什么最不希望房价下跌呢？一，近年来，几乎在每个地方，房地产投资都是GDP的主要支柱。一旦房价下跌，投资必然减少。而GDP是地方政府“政绩”的“第一指标”。二，房地产是个龙头产业，可以带动上下游的很多产业，比如钢铁、水泥、建材、金融等，同时还会直接影响就业。很多地方经济的快速发展都是房地产业的带动直接相关。倘若房地产业疲软，势必带来连锁反应。三，直接影响地方政府“经营城市”，也就是会影响“卖地生意”。有统计数据表明，近年来很多地方政府的财政收入主要来自国有土地使用权的出让。房产如果收缩，地方财政马上就会吃紧。当然，这三个方面的原因，其实是相互关联的。

怎样才能让房价不下跌呢？这对地方政府来说，不是什么难事。首先，减少土地供应，这是地方政府的“杀手锏”。现在城镇建设用地的供应只有一个出口，那就是政府。即使房产商想在城郊的农村土地上建房，也不能直接从农民手中买地，因为根据法律规定，集体所有的农村土地不能出售用于开发，只有经过政府征用后才能卖给房产开发商。本来法律规定，只有因为公共利益的需要，政府才能征用土地，但地方政府可不管那么多，反正也没有人管它。超低价征来，超高价售出，这“独门买卖”简直是天底下最美的生意之一。既可以“财源滚滚”，又可以扼住房产市场的咽喉。因为供求关系决定市场价格，所以垄断土地供应的地方政府就想方设法地“制造短缺”。土地供应越少，价格就越高，于是房价也就越高。

地方政府减少土地供应有一个冠冕堂皇的理由，那就是“节约和集约用地”。不错，我们要“实行世界上最严格的耕地保护制度”，但严格不等于不用地，该用的还是要用。现在正在推行城市化，要容纳越来越多的农民，城市就必须扩大规模，因此城市蚕食周边的土地是必然的，这是我们必须付出的“代价”。当然，这有一个度的问题。但如何把握这个度呢？只能由地方政府说了算，但地方政府在把握这个度时，并没有站在公共的立场上。

此外，地方政府减少供应土地还有一个理由：房产商闲置的土地太多，很多房产商得到地后迟迟不进行开发。土地闲置多少才算“多”，闲置多长时间才算“长”？好像没有什么标准。但开发商的经营开发自主权，政府似乎不应该干预。那么房产商为什么迟迟不开发呢？无外乎两方面的原因：一，时机不成熟或资金没到位。这是经营中的正常现象。二，炒地皮。为什么要“炒”？又何以能“炒”得起来？主要就是因为地方政府“把”得太紧，使土地变得“奇货可居”，而且政府还总想抬高价格。因此，土地闲置的现象恰恰是因为政府供地太少，解决闲置的根本方法应该是适当地“敞”开口子、足量供应。政府以闲置为由而收缩供应，实在是本末倒置。

为了让房价保持上涨，地方政府还有一些“辅助措施”，比如大规模拆迁，人为地制造大量的购房需求。这些年，关于拆迁方面的“民怨”确实可以用“沸腾”来形容，地方政府在这个事情上的决心和力度甚至连《宪法》都挡不住。地方政府为什么如此执着呢？因为拆迁对地方政府的好处实在太多，除刺激房地产市场外，政府可以卖地赚钱，“旧城改造成功”可以在“政绩簿”上记上一笔，而且一拆一建之中GDP又会增长一大截——“一石”何止“三鸟”？！当然，在那一场场轰轰烈烈、金银涌流的拆迁改造过程中，管事的官员们也会有很多寻租的机会。

一旦发现当地房地产有疲软的苗头，有些地方政府还会采取一些“托市”的措施，比如“购房入户”。在城乡壁垒尚未消除的情况下，“城市户口”仍有一定的吸引力。还有的地方政府，一方面口口声声反对“炒房”，另一方面却派团赶赴温州等地区，诱请“炒房团”的到来。

因此，在房价问题上，地方政府与房地产开发商有着共同的利益。为了共同的利益，有些地方的政府与房地产开发商逐渐达成了默契，甚至结成了利益的同盟，它们往往一唱一和、哄抬地价和房价。

多年来，公众都在呼吁并盼望着房价的回落，但政府从来都没有提出过让房价回落的目标。也就是说，在房价问题上，政府的想法与公众的愿望本来就是有距离的。因为中央政府也不愿或不能承受房价下跌给宏观经济带来的负面影响和压力，同时中央政府更担心房价上涨过快会带来“崩盘”的风险，因此，“保持房价的稳定”应该是中央政府的理想选择，也是公众可以接受的。但地方政府显然不满足于“稳定”，它们抵挡不住巨大的利益和政绩诱惑，更不能容忍房价的下跌。为达目的，地方政府总是有意无意地为高烧不退的房地产市场火上浇油，甚至不惜与商人“合谋”。

追求利润的最大化是经济人的本性。因此，房地产开发商“唱涨”房价并大发其财无可非议。要求他们“为公众谋福利”，实在是非分的要求。对他们进行道德上的谴责，不过是徒逞口舌之快，既没有道理也没有意义。但作为“人民政府”却不能以权谋利而不顾百姓的疾苦。其实，地方政府未必不懂上述道理。之所以还要“逆向调控”，不过是因为它们既要“赚钱”又要“政绩”。

房产商不希望房价下跌，市场却不以他们的意志为转移；而政府不希望房价下跌，却有诸多强有力的行政手段。相比之下，两种最不希望房价下跌的对象中，政府是最关键的力量。因此，房价的疯涨虽然也有多方面的原因，但祸首却是地方政府。