墙倒众人推，中国的房地产从众矢之的在向“没娘的孩子”过渡。成交量的急剧下降，价格的开始松动，无疑预示着真正拐点即将显现。而各家银行对首套按揭利率不再优惠甚至上浮，说明连国家支持的所谓刚需也已不在照顾之例，房地产应该已经到了最危险的时刻。而此时此刻，已没有人再会关注此类政策的变化，大家更多关注的是中国的房地产价格何时雪崩。

那么，到底中国的房地产价格会不会雪崩？我想很多人都想知道这个答案。

按照市场经济的原理，商品的价格取决于供应和需求，当供给大于需求时，商品价格会下降；当供给小于需求时，商品价格会上涨。但供给与需求的关系并非价格的决定因素。从大的方面来说商品的价值才是商品价格的本质，商品价格只是商品价值的货币表现，从长期来说商品的价格最终一定取决于其本身的价值。那么我们是不是也可以这样说，房地产的价格从短期来看取决于供需双方的定价，但最终的房地产价格也应取决于房地产本身的价值。

如果我们认这个理，接下来我们就可以探讨房地产的价值所在？我想房地产的价值简单的来说就是成本+利润，而由于竞争的结果，利润趋于平均化，所以房地产的价值最终取决于生产价格即成本。我们是不是可以这样理解，房地产的价格是取决于如今的重置成本，而不应是过去房地产价值更不应是过去的房地产市场价格。

什么是房地产的重置成本？我想懂得房地产开发的人都知道，就是房地产开发公司从取得土地到最终合法销售的所有费用，包括土地费用、前期费用、建安成本、市政公共设施费用、管理费用、财务费用、国家税费、销售费用。如果房地产的价格跟价值也就是重置成本差别不是很大，房价就不会大跌，这就是价值规律使然。

现在的房地产成本到底如何？我们以万科在宁波开发的“云鹭湾”为例，2011年4月30日开始销售，2号地块精装电梯的多层住宅按照宁波透明售房网公布的已售平均价格是14878元/平方米。我们再来计算成本。

1、先来说说土地成本。2009年9月16日宁波万科房地产开发有限公司以总价20.5亿元，8个地块平均楼面地价约5187元/㎡（平均容积率1.15，折合398万元/亩），拿下慈城新区湖西地块，也许你会说这个拿地成本有可能高了。我们再来看，2011年2月23日慈城新区5幅地块由香港盛高置地以11.15亿元竞得，平均楼面价为4398.41元/平米。其中住宅用地的I-11-b地块成交楼面价为5136元/平米、I-14-b地块成交楼面价为5266元/平米、I-15地块成交楼面价为5266元/平米元/平米，而这几个地块的位置都不如万科的云鹭湾，因为云鹭湾是直接临湖，按照专业的人士的估计差价应该在500元/平方米上下。如果你还不信这个的话，那么现在附近的厂房的拆迁成本已经不能少于300万元/亩，而住宅地价是398万元/亩，这也就是一些地产大鳄敢于在如此低迷的市道逆市拿地的原因，毕竟世上没有无缘无故的爱，所以住宅地价其实已没有多少下降的空间。

2、前期费用

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、白蚁防治、墙改基金、“三通一平”等，太多了，摊到建筑面积上（下同）300元/平方米吧。

3、建筑安装工程费

多层电梯公寓包括地下室2500元/平方米。最近人工确实是贵，还有材料、运输物流都贵，这个建造成本不算高。

4、公共配套设施费：开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。800元/平方米。

5、精装修费用

有中央空调，新风系统，有集中太阳能中央热水系统，2000元/平方米。如果个人装绝对不够。

6、管理费用

不能太高呀，300元/平方米。

7、财务费用

现在贷款从紧，利息高的狠，绿城快撑不下去了。但我们还得按正常年份计算，2000元/平方米。按照一年期的贷款利率上浮30%就是8.528%，如果项目平均负息3年，单单土地的利息5187*8.528%*3=1327元/平方米

8、销售费用

按销售均价的3%计算，445元/平方米，我不知道这个费用万科的二个代理销售公司会不会做。

9、税费

国内的税费一直都是高的，单土地增值税预征率就是2%，还有营业税等5.85%，则为1165元/平方米.

10、不可预见费

对不起为0.

11、利润

对不起才保本为0

12、所得税

对不起才保本为0

以上合计14697元/平方米。不过以上取值可能与实际有所出入，但个人觉得还是不失公正。

销售平均价14878元/平方米，尽管今年4月份销售以来，去化率才60%，但价格依然没有松动过。

当然举这样的例子仅仅是想说明大幅下降的空间没有，因为企业出于自身的战略考虑，也会蚀本卖，但余地确实不大。宁波还是代表了很多中国的城市，房地产价格水平应该处在全国偏上这个位置，如果宁波的房地产价格注定不会雪崩，那何来中国的房地产价格的雪崩。如果个别的城市真的出现了价格雪崩，一定只是个案，就如当年的海南和前些年的北海。听说现在的鄂尔多斯市的房市也不行了，但也仅仅是鄂尔多斯罢了。

个人意见，以上仅供参考。