“业主自治”的实质是权利回归本位

10月13日晚8时，昆明市白龙路人与自然小区业主会所灯火通明。63名业主委员会成员、栋长和业主代表齐聚一堂召开业主代表大会。业主委员会主任李迪大声说：“小区业主今天正式宣布自治！”据悉，人与自然小区是物权法实施后，昆明市首个小区宣布业主自治的小区。（《春城晚报》10月14日）

不久前修改的《物业管理条例》中，一个被公众认可的“最大亮点”就是将“物业管理公司”改成了“物业服务公司”，舆论普遍对此予以好评。然而正如学者秋风所指出的，“仅仅剥夺物业公司从业主那里僭取的管理权，还是不够的，还应当由他们自己选择治理本社区的最优治理模式，管理本社区的公共事务。”从这个意义上说，人与自然小区宣布业主自治，显然是走出了更为深远的一步，它的标本意义在于实现了业主权利的实质性回归。

长期以来，物业公司与业主权利关系的严重倒置，导致了两者之间的矛盾冲突不断升级。因此，《物业管理条例》的修改是个可喜的开端。但“纸上的权利”到“手中的权利”，并产生可见的效益，还需要更多的实践探索。业主自治，毫无疑问小区物业管理模式的一个方向。正所谓“我的地盘我做主”，房屋产权归业主所有，业主理应是物业事务的当然的管理者。但值得细究的一个问题是：业主自治是否就意味着排斥物业公司，业主必须“自己动手，丰衣足食”，一切物业事务都得自己打理才行？

从人与自然小区的事例中，我们看到，小区实现业主自治后，全部由业主成立的业主管理委员会将承担小区绿化，聘请保安，日常维修，甚至修建食堂，收取占道费等全部物业事务，可谓真正意义上地实现了“自治”。这样做的初衷当然是良好的，一来节约了管理成本，二是增加了业主的自我意识。但现实的问题也不容回避：业主能管理好这些琐碎烦杂的事务吗？显而易见，业主大多都有自己的本职工作，没有足够的精力和时间为大众服务，并且业主也不具有物业管理方面的专业知识和经验。同样也不能忽略的是，业委业本身具有一定的权力，如果权力过大或监督不力，也可能发生腐败现象。而一旦出现纠纷，仅靠一纸内容契约，能得到妥善处理吗？

因此，对于“业主自治”我们应做扩大化理解，也即“管理的自治”，“权利的自治”，而非什么事都大包大揽、亲力亲为，排斥物业公司。具体而言就是，业委会在决定小区物业管理模式时，应有充分的考量，有条件的可以实行自我管理，没有条件的话，也可以聘请物业公司代管，但业务会要做好管理者和监督人的角色。

这种的理解显然并不多余，由于长期以来与物业公司的对立，许多业主对物业公司是一种极不信任的态度。而在权利关系得以明确界定，民主意识不断加强的前提下，业主的管理冲动可能是非常强烈的。但并非所有的小区都适宜实行自我管理，一旦实施不当，极可能适得其反，引发新的矛盾。这一点，在其它地方的小区已经得到证明，我们应有所借鉴。

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