供地不垄断？集体用地只能发展租赁！

文 / 邓浩志

国土部部长15日在全国国土资源工作会议上提出，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，并且还要研究非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，他还强调，要深化农村集体用地建设租赁住房试点……

这应该是近期最具影响力的新闻，因为政策似乎要开始在土地供应上做文章了，而土地又是整个房地产业的根本，于是大家都在猜想可能发生的变化。

实际上，集体用地进入租赁市场的提法之前就有，只不过这次由国土部部长在正式场合再次重申了。集体用地允许进入租赁市场的好处有两点：第一，有增量土地进入楼市，增加了发展租赁住房的专属用地，租赁市场供应的主体会更多，市场发展会更快，租赁水平也会更加稳定，这对租赁产业的发展起到了积极的支持作用；第二，如果可以降低对可售住宅资源的挤占，那供求矛盾可能不会因此变得更突出，但这要视具体情况而定，尤其是要关注是否还有可售房源用于租赁。

需要注意的是，这种做法对房价是不会产生影响的，因为政策本身只针对租赁，而可售的供、求两端都没有发生变化。

在发展租赁住房试点城市之中，不少城市直接划一部分住宅用地用于发展租赁，造成的结果就是可售的住宅用地更少了，既有的供求矛盾可能会更加突出，反而不利于房价的稳定。集体用地的进入，既解决了发展租赁市场“资源从何而来”的问题，也指出了集体用地经营的合法出路，实现了创新、合法、高效。

关于集体用地，有些人会抱着“转正”可售的幻想，且这种幻想和讨论由来已久。然而，基于现行土地、财政、税收制度，小产权房是一定不可能变成商品房进入市场交易的。此次允许进入到租赁市场，符合“只能用于经营”的基本原则。所以，小业主不应抱着这种的幻想；而想在集体用地上开发可售的房地产项目，也是不可能的事情。

总而言之，“政府不再是居住用地唯一供应者”，准确的意思应该是：居住用地当中，租赁住房会有新的土地供应者，即集体；对于可售住宅用地而言，政府仍然是唯一的供应者。