广州推19宗商服和商住用地 全部设定了严格的产业门槛

邓浩志接受《南方都市报》采访

南都记者根据今年广州卖地记录做的统计显示，截至8月中旬，广州今年一共挂牌了21宗商服和商住用地，其中只有两宗地块没有对竞拍人设定产业门槛。这两宗地分别是琶洲互联网创新集聚区跨市政道路连接体3号地块和2号地块，由于跨了市政道路情况较为特殊，两宗地面积都非常袖珍，仅为613平米和1852平米，故而没有设定产业门槛。不过即便如此，两宗地依然被唯品会和阿里巴巴拿下，地价也非常便宜，分别为3330万和316 .8万。剩下的19宗商服和商住用地，则全部设定了严格的产业门槛。成为发展总部经济的这19宗地，主要在海珠区琶洲、黄埔区科学城、南沙区黄阁镇和番禺区，基本上都是产业大区。

吸引企业篇

番禺

房企需与实体企业合作 并负责一部分招商引资工作

细看之下，各区所列的产业门槛高低不一、各有侧重。产业门槛最高的无疑属于今年5月份出让、面积约合210 .6亩的番禺思科智慧城地块。该地块的产业门槛主要有三条：首先，竞得人必须为思科授权的合作企业，而且成交确认起10个月内联合思科、成立资产总规模不少于30亿元人民币的科技孵化基金，用于广州市番禺区科技企业的培育孵化。第二条，建成的所有研发办公物业出售(出租)对象必须是在番禺区注册的独立法人公司，其中50%面积可出售给年纳税强度不低于2200元/平方米的目标企业，另有20%面积出租给纳税强度不低于2200元/平方米的目标企业。第三条，该地块附带的50%住宅面积只能卖给在广州国际科技创新城注册的企业员工，员工须为具有大学本科以上(含本科)学历或中级以上专业技术职称的高层次人才。

在严格门槛的筛选下，和思科在产业地产方面有着密切合作关系的碧桂园最终以57.5亿的地价中标。在中标后，碧桂园也公开表示，未来将联手思科打造思科广州智慧城项目，促进实体经济发展。对于这一卖地方式，业界普遍认为是广州在新城建设中，尝试产城融合的一次有益探索。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为该地块可以理解为定向出让。地块出让条件设计与早前广州政府领导考察思科时内容一致，因为思科不具备开发能力，就和碧桂园绑定开发。

而中原地产则评价到，该宗“巨无霸”地块出让，同时为广州第一个大规模打包出让的“产业新城”。房企需要与实体企业进行合作，并负责一部分招商引资工作。预期未来在金融城、知识城、花都湖片区等亟需“产城融合”发展的区域有望延续这一模式。对于房企而言，“产城融合”带来的大量高素质人口流入将产生巨大的需求，无论办公物业，还是居住物业，将“盘活”整个产业新城的效率提高，同时有利于提高片区市场价值。

黄埔

卖地设立企业产值和纳税贡献产业门槛

和番禺思科智慧城的产城融合试点不同，黄埔区卖地则设立企业产值和税收贡献的产业门槛。截至8月中旬，今年黄埔区卖的6块商服用地中，每块地都规定了竞拍企业投产后最低年产值和最低年纳税额。例如，广州开发区科学城K XC-S-4的产业门槛为，竞拍人须在黄埔区、广州开发区办理工商注册登记并承诺将企业总部迁入竞得地块长期经营；竞拍人须承诺项目投资总额不低于7.5亿元，且投产后第一个完整财务年度归入黄埔区、广州开发区统计的税收收入不低于1亿元。

从纳税金额看，在这6块地中，产业门槛最高的是广州开发区广州开发区科学城K X C-S-5地块，它要求竞得人须在黄埔区、广州开发区办理工商注册登记并长期经营；竞得人或其实际控股人名下企业为综合性集团公司，名下企业须涵盖科技产业园、现代物流、物业开发、新能源、综合金融、医疗健康等至少三个板块。最重要的是，竞得人须承诺于土地交付使用后第三年建成并投入使用，物业投入使用后第三个完整财务年度当年实现营业收入300亿元，在黄埔区、广州开发区缴纳税收15亿元。这6块地中，产业门槛中对纳税金额要求的最低价都是投产年缴纳税额为0.5亿，起步价大约是纳税额为1亿，黄埔区对于产业发展的迫切要求可见一斑。

在今年黄埔区召开的招商引资大会上，黄埔区政府就公开表示既要引进中长期的“造血项目”，又要引进短平快的“输血项目”，只要是好项目、用地需求合理，都能安排用地，下一步区政府的招商引资还将从“供地”转向“供楼”转变，建设一批甲级、地标级高档写字楼，让科技企业、总部办公企业“拎包入驻”。今年黄埔区的招商目标，是引进10个百亿级、10个500强和央企项目、20家企业总部。

南沙

商住地开始为招商引资服务

本周另一个产业大区南沙一口气推出4块用地。这4块地的最大特点是用住宅配套商业，重点吸引上市企业或者拥有金融产业的企业落户。

这4块商住地中均设置了严格的产业条款：其中南沙体育馆北侧地块要求竞买人必须在南沙有独立法人公司，而且必须将在主板或者新三板上市的全部总部迁入南沙区，地块必须用于发展会展经济、文化创意等产业。另外3块地则不仅要求竞买人需要和地块所在的3个村委会签订协议，有的还需要在南沙成立高端数控机床全球销售总部和全球售后服务中心。最终经过竞价，这4块地分别由广州南实投资有限公司、广州融创实业投资有限公司等中标，而且全部底价成交。

对于这一结果，易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓评论说，“南沙的商住地也开始为招商引资服务，而以往一般是工业用地或者商服用地才这么做，可以说政府为了促进南沙的产业发展不惜重本”。南沙区政府曾多次表示，融资租赁是南沙支持发展的重点产业，以打造华南地区融资租赁聚集中心，助力广州建设中国融资租赁的第三极为发展目标，已经形成千亿级的融资租赁产业集聚区。目前已聚集了291家融资租赁企业，全省4家金融租赁公司南沙就占了两家。

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