下半年新货上市缓解“饥渴”

邓浩志接受《珠江商报》采访

核心提示：

上半年，受限购政策及外来需求导入的影响，顺德楼市成交气氛较浓，但上半年总体而言产品货量并不足以满足市场的大量需求。有业内人士预测，顺德下半年楼市在价格和成交量方面将趋于平稳，建议购房者在适当时机可以购入。此外，下半年顺德将有多个楼盘推出新项目以缓解市场需求。

上半年小结：

上半年成交呈下滑趋势

今年上半年，“限购”“贷款收紧”成为楼市关键词，加上顺德楼市由于去年快速且大量消化后，楼市存货比较紧张。限购、缺货双双作用下，与去年同期相比，上半年成交下滑，而网签均价变成“9字头”。

前五月顺德卖房1万套

根据顺德商品房交易信息网统计数据，今年1-5月份顺德一手住宅成交10973套。6月1日至21日网签了1577套，网签面积173664.89平方米，日均网签约为75套。若此网签速度不变，预计6月份成交大概2200套，那么，今年1~6月份合计成交不超1.4万套。去年的1月至6月份，网签20545套，预计今年成交量下滑31%。

网签房价方面，1月至5月份，网签价格在9000~11000元/平方米之间浮动，总体网签均价约9997.99元，其中3月份、5月份成交均价刚刚破万。去年同期的成交均价在7800~9000元/平方米浮动，总体网签均价8155元/平方米。两者相比，今年成交均价上升约22.59%。

业内人士分析，缺货与政策收紧是造成上半年成交下滑主要原因。以5月份为例，5月为楼市传统销售旺季，根据合富辉煌统计，今年5月新增供应3.8万平方米，环比大幅下降77%。而市场需求力依然旺盛，个别热点项目集中网签，导致当月的顺德楼市成为五区唯一成交量环比上升的区域，超越南海位列五区首位。

非限购区域获广佛客青睐

上半年的限购政策属于部分区域限购，顺德楼市也被划分为“限购镇街”和“非限购镇街”。由于部分广佛客在“限购镇街”失去了购房资格，“非限购镇街”成为广佛客的投资目标。

本刊记者在4月份走访了容桂、均安、杏坛、伦教等顺德多个非限购镇街了解情况。据当时走访了解，顺德非限区域成交量大幅攀升，其主要原因在于限购镇街的需求外溢到非限镇街。而从消费群体构成去看，前期成交的客户基本为本地和周边镇街，而后期成交的客户大部分都是来自广州、佛山和周边城市的。

这些非限区域的整体楼市关键词有二，一是库存不足，二是去化率飙升。据当时了解，个别镇街一手住宅市场出现“一房难求”的局面，整个镇街所有楼盘的一手住宅几乎全部售罄。而有个别楼盘甚至将已经建好几年的现楼推出市场，而尽管这些现楼已经建成数年且都是200平方米左右的大面积户型，但仍然得到市场认可，销售畅旺。快速消化导致一手住宅库存不足。在地理位置相对来说并不具有明显优势的区域，去化率飙升较为突出，某镇街的一楼盘，以往去化率是9.3%，但今年4月份飙升至18.6%。

纵观顺德楼市上半年，市场需求比较旺盛，但市场缺货，加上政策调控，导致成交量下滑。非限购镇街“逆袭”成功，成为上半年楼市的一大看点。

下半年预测：

下半年量价或趋于平稳

方圆地产首席市场分析师邓浩志

顺德下半年的市场要分限购区域和非限购区域去看，限购区域一手住宅和二手楼都将比较平稳，而非限购区域比如容桂、伦教这些邻近限购区域或广州的镇街在下半年特别是在三季度会继续吸纳资金。

此外，由于国家货币政策及楼市政策的进一步收紧，而且顺德是限价的城市，那么在第四季度无论限购还是非限购区域顺德楼市在价和量方面都会趋于平稳。此前房价快速上涨的态势将逐渐终止并停顿下来，而成交量相对高峰期也会有所下滑。今年四季度开始顺德整体房价会趋于平稳，趋于平稳之下虽然不会出现普遍下跌，但局部个别资金紧张的二手房业主或中小房企或会出现优惠促销或低于市场价将产品推出市场的情况，这个时间对购房者来说是个淘“笋盘”的机会。那么，在下半年购房者则可以按需出手和择优出手，对于改善型买家可以选择在淘“笋盘”的时机择优出手。

新项目将缓解需求压力

合富辉煌佛山公司市场研究部经理卓杰

房地产是实体经济下行的风险补偿，并且具有很强烈的商品属性。随着限购政策和房贷逐渐收紧等一系列政策出台，可以看出佛山政府对于房地产市场趋向收紧，而这种趋势更多集中表现在价格调控上。

而顺德是一个缺货的市场，在供不应求情况下，下半年的新项目推出能舒缓部分镇街的需求压力。但相信成交仍然集中在一手房市场中。先从今年的土地市场看，土地成交是一片涨声，各镇街地块拍出最高价。简单理解就是开发商对于这个区域发展潜力的信心，也正因为用地成本比原来高出许多，导致未来1-2年内的新建项目房价上均有压力。

咨询服务：

房地产领域投资大神，广东唯一个人服务号

私人微信：dhzjmf“邓浩志教买房”

服务内容（收费）：瞬间掌握房产投资核心技巧；快一步发现潜力板块与回避风险；解答你的具体疑问

楼市猛料：微博、公众号“邓浩志”