新购住房满两年才能卖

邓浩志接受《羊城晚报》采访

距3月17日广州限购升级版出台刚过半月，广州再出楼市调控“加强版”——3月30日19时，广州政府网站发布最新楼市政策《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称“通知”），调控政策中“新购住房满两年才能交易”“商住房不能转让个人”等政策向厦门、北京看齐。

解读  二手交易量或缩减

条文 (一)居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

方圆地产首席市场分析师邓浩志：此轮新政最引人关注的是对二手交易时间的限制，出证后至少两年以上才能再次交易，相当于锁住了市场的游资，威力颇大。这或将降低二手房市场交易量，预计二手交易量可能从即日起明显收缩。二手中介机构的寒冬或将到来。

房价点评网高级分析师肖文晓：想卖房的人要等两年才能卖，粗算一下，买期房要等两年才拿到证，还要再过两年才能卖掉，短炒客不可能等得了四年的时间，这就断了他们的路。

增城从化成交或减10%

条文 (二)住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。

肖文晓：这可以防止假离婚买房。另外也限制了赠与，赠与也是有条件的。

条文 (三)非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。

邓浩志：增城、从化对外地人限购一套。一直以来，两地限购呼声极高，此次调整也算是众望所归，但力度适中，并不算太紧。新政主要为了打击大资金炒家，对刚需还是留了一个口子。个人认为，这是十分合理的，否则两地增人口目标难完成。目前两地外地客约占20%-30%，新政实施后，预计两地楼市成交量或萎缩10%-15%左右。

假离婚买房办不成了

条文 (四)对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。

邓浩志：对房贷进行了精细化的调控。对于假离婚买房、以儿女名义买房等均予以限制。整体而言将会降低楼市杠杆率，也让房贷市场整体利率水平有所提升。此政策属于抑制需求，但力度不算太强，相信对一手市场影响未必造成明显冲击。

条文 (五)对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。

邓浩志：想用子女的名义买首套房的将被严格限制了。

商办房源租金或降低

条文 (六)加强商服类房地产项目管理。

肖文晓：公寓也限购了，而且未经批准不能商改住，不能建造低于300平方米的办公产品，这跟北京楼市新政很类似，堵截了开发商的变通手腕。

邓浩志：这是广州首次明文规定抑制公寓产品。与此前市场传闻不同，原有公寓仍能继续销售，但因后续不允许再批建，所以公寓可能买少见少。

这一新政或产生两大影响，一是真商办类物业广州库存本来就多，如果不做公寓，商办产品会有所积压，此类产品无论租金还是出租率未来都有可能降低；第二个影响是可能让居住需求回归住宅市场。一直以来，公寓充当类住宅产品分流了不少购买力，如果公寓限购严格，未来住宅需求可能增加。至于公寓，由于后续无货，或有人赶搭末班车，但其盈利空间不见得会提升。

影响  业内表示，市面满足拿证两年条件的房源会变少 房价或趋于平稳或回调

房价点评网高级分析师肖文晓认为，此轮调控升级，几乎是断了炒房者的路，预期广州市场接下来必定有所降温。

“本次新政策，叠加上次的限购收紧，再加上打击‘双合同’、规范市场秩序，会对市场的氛围、需求造成一定压制。”中原地产项目部总经理黄韬预期，未来成交量或明显下跌，价格微跌5%-10%。如此严厉的政策下，某些开发商也可能顶不住。黄韬预计，未来调控政策会“一松一紧”，“紧”的是对买家、对开发商。“松”的是政府会加大土地供应。

链家研究院院长周峰表示，接下来成交量肯定会有所萎缩。因为新政不但限制了买家，也限制了卖家，市面上满足拿证两年条件的房源会变少，因此，对于供应量不足的区域，价格走向预计平稳。相反，供应量充足的区域例如增城、从化，接下来价格会有所回调。

不过，也有相对乐观的看法。合富辉煌首席分析师黎文江认为，对于自住性需求的买家来说，影响不大。但对投机投资行为的买家，是一个很大的打击。从这次新政来看，一方面是断了投资客的炒房念想，另一方面也防止了他们利用银行的钱去炒房。

观点  新政给投资客“泼冷水”

对于新政，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，此次楼市政策调整主要针对几个方面：一是进一步抑制各种变相购房的投资需求；二是延迟交易周期；三是降低房地产市场杠杆率；四是增城、从化限外一套；五是切断公寓后续供应。

中原地产项目部总经理黄韬则认为，此次政策全部针对投资客，发力精准。黄韬此前就对增城、从化目前的房地产市场持谨慎态度，表示投资客跟开发商都要保持理性。但另一方面，增城、从化的新政，对刚需来说是个好事，市场降降温，好接手。“总而言之，广州新政的力度媲美北京。投资客们可以收手了”。

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