​

佛山千灯湖房价调低至2.5~3万

文 / 邓浩志

佛山部分镇区国庆期间重启限购，其中不少漏洞都可动脑子“解决”，所以我认为对市场影响十分有限（分析请看之前文章《限购后，佛山楼市机遇仍大于风险》）。

但国庆后调控升级，对于二套房、限购区域、非普通住宅等的贷款都实施了收紧，情况相当于去年股市减配资，直接减少货币供应，从而减少需求。

限购区域范围内，非普通住宅、二套房的首付比例都大幅提升，这将直接打击高房价地区、高价楼盘、及二套房买家的贷款额度，当然主要打击对象是二套房。

更重要的是，之前的限购只对一手房有限制，而这次的限贷包括了二手房的交易，所以覆盖范围非常广，影响巨大。

调控后佛山限购区域楼市的严厉程度与广州更加接近了，限购区域基本上更像广州楼市的一个板块，一个比芳村或金沙洲更远的板块。所以像千灯湖、里水这些板块的价格走势，更加可以参照临近的广州板块了。按交通距离类比，千灯湖、里水这两个板块大概是它们临近广州的区域价格的8成左右。

举例来说，芳村目前均价3万稍多，千灯湖板块如果按7~8折算，则价格幅度在2.1~2.4万/㎡之间。但这是只考虑距离的算法，而千灯湖城市面貌、商业配套、政策、贷款等都比芳村更优。众多加分项会弥补部分距离上的损失。所以我倾向于按芳村8~9折来折算。里水、三山、陈村等板块同理。

广州房价仍在上升通道中，最主要是上涨通道已在9月份打开，而10.1这波调控广州又没有加码，所以升势延续。由于佛山限购区域基本属于广州的楼市范围，所以广州涨佛山一定跟涨。另一方面，由于广州作为一线城市房价仍然总体往上走，所以明年年底芳村均价到3.5万可能性较大。

如果芳村均价到3.5万，而佛山政策不继续收紧，那千灯湖按8~9折计算，则该板块均价在2.8~3.15万/㎡之间，保守点就2.5~3万/㎡是基本可以实现的。

而这个价格离千灯湖目前价格仍有距离，说明整个广佛交界板块补涨仍未到位。以此类推里水、陈村、三山等板块，故佛山后市看微涨。