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佛山房价将上3.5万/㎡

文 /邓浩志

看到这个标题会有人认为我疯了，但在千灯湖板块卖1.3万/㎡的时候我喊能上2.5万不也有人说我疯了吗？

我现在预判：千灯湖及里水靠金沙洲一侧，房价目标会到3万，个别项目将冲3.5万/㎡。预言有多雷人其实无所谓，重要的是理据是否充分，下面说说我的理由。

首先需要强调的是佛山绝不会重启限购，也不太可能在近期收紧楼市政策，这点我在《佛山不会调控楼市，出手仍当时》已有分析，此处不再赘述。所以由于政策继续保持稳定，所以目前无需考虑政策变数，只需考虑影响市场各方的力量即可。

目前南海库存244.1万㎡，去化周期约4.3个月，禅城库存约93.6万㎡，去化周期约4.8个月。单从库存情况看，禅城南海目前仍处于严重供不应求的状态，房价一定会继续上涨。除了禅城南海外，另外的几个区库存也比较低，但近期多是投资客进入，没有刚需支持，所以不推荐。

许多广州投资客都有一种根深蒂固的想法，广州房价一定会比佛山高，所以金沙洲不可能低于里水，芳村也一定高于千灯湖。所以如果芳村与金沙洲房价在3万/㎡左右，佛山临近广州的两个板块就已经没有太多空间了。

但其实佛山的更优城市面貌和不限购足以弥补这段交通距离。

亚运城比南沙更近中心城区，但南沙好多板块房价早已超过亚运城，说明房价并不是与距城区交通距离呈正相关的。再看看千灯湖板块，这里的道路、绿化、现代感、商业配套无一不比芳村高出两个级别以上。所以另一城市的标签真的这么重要吗？只是脑子没转过来罢了。

既然说到交通距离，那我们就再来对比一下好了。市桥、科学城、千灯湖三个板块到天河的距离相仿，而目前这三个板块地铁旁的项目最近网签价格大概分别是：市桥2.7万，科学城2.5万，千灯湖2.3万。

所以就交通距离而言，千灯湖仍然属于被低估了，只不过之前低估太多，最近暴涨只是价值回归，并非不理性，目前仍有回归空间。

最后，限购政策也给各地房价带来巨大差异。从化街口的房价比番禺亚运城高，增城荔城房价比花都全区都高，两个更远的不限购板块房价反而更高，这足以说明不限购的威力。不限购能吸引更多的投资资金，资金集中度越高房价自然更高。年初佛山放开购房入户政策，其对资金的吸引力更是进一步强化了。

所以，南海房价未来将继续由这三股力量叠加推高：一是继续修复之前过低的估值，逐步全面进入广佛楼市圈估值系统，预计上涨15%；二是广佛房价估值系统的整体上涨，即佛山将跟随广州上涨，预计一年内上涨20%；三是不限购带来的额外溢价，即更多资金进入导致的反超广州，预计上涨10%。

从上述三股力量叠加综合评估，预计佛山未来一年到一年半时间，房价整体仍有40%~50%的涨幅，即广佛交界均价2017年底前会达到3万~3.5万元/㎡左右。所以本人仍然给予禅桂地区，特别是南海广佛交界板块强烈给予买入的建议。至于哪个版块、楼盘升值潜力更大？请私信。

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