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金九银十还能出手买房吗？

文 / 邓浩志

回顾：淡季不淡

在欧洲杯、奥运会、暑假等多种因素混合下，6-8月的楼市本应该例行“淡季”一下。但回顾今年6、7、8三个月楼市的表现，我们发现：在全国性地王潮风暴之下，6、7月纵然处于“淡季”，但都超过了过往年份的水平。

以广州为例，这几个月的月均成交量仍保持在万套上下。虽然略少于“红5月”，但市场热度持续，进入8月更有提早升温之势。

于是，“金九银十”的行情在8月便已经铺开。

虽然各种统计数据尚未出炉，但从市场一线观察，今年的8月肯定是个大热的月份，——8月的成交量超过去年金九银十的可能性很大。

造成如此热势的主要原因有三：一则地王继续在全国各地出炉，市场预期进一步推高；二则地方调控措施出台一批，但多为“形式大于内容”；三则恐慌性购房涌出，大家都等不及9月了。

前瞻：“金九”创记录，“银十”再上涨

我认为，“金九”可能会创历史记录。

全国一线及强二线城市最近库存都极低，已近无货可售的局面，而9月各地将相继涌出一批新盘（如广州，9、10月份预计将有1.4万套房产入市）。目前这种情况，只要市场有货，哪怕价格高个5%，也能风卷残云、消化大半。今年的九月将是个供应量大、消化力更大的季节，成交额或创历史新高。

紧接着，“银十”或迎一轮价格快涨。

首先科普一下：库存低于10个月房价就会开涨，低于7月将快涨，低于4月就会出现暴涨。

7月底广州住宅库存为8个月，经过8月份的这一番热潮，应该还会继续降低。另外还有一个特征，房企有大批新货时都习惯将价格定得稍微保守点，以便完成销售指标，若能快速消化一波，则会立马涨价。

所以“金九”若成交火爆，“银十”则有双重涨价动力。

这样一来，涨价浪潮也会相互推动。全国一二线城市的情况和广州差不多，部分肯定更加火爆。而后涨者于先涨者而言，产生了价值洼地的感觉，所以会有补涨的需要。举个炒股的例子你或许就会明白：万科保利都拉了几个板了，金地招商怎么能不跟进呢？

所以房价后动型城市（特别是广州）有较强的补涨预期，而其他大城市周边房价低洼地区也将会有强势表现的可能。

广州：11月全市均价或达1.9万

那么，广州房价会在接下来两个月涨10%吗？

8月均价破1.7万是大概率事件，9、10月份肯定会继续攀升。一般来说，缺货板块单盘月上调售价2%-3%是稳健的手法，也有立涨20%的例外（如西X海）。

另一推高全市均价的力量就是中心区住房，广钢，广纸，牛奶厂，同和四大板块齐出，成交结构的大变，可能会让我们在11月见到1.9万的全市均价。

佛山：千灯湖涨不停，全佛山都“热”了

佛山楼市的热度慢慢地从广佛交界蔓延至全部。千灯湖板块已经“停不下来”了，部分楼盘已经吹风到2.6万的均价。于是在性价比优势不再明显的情况之下，投资及刚需需求全面洒向佛山5区这个更广大的区域。禅城缺货，顺德东、北、中已都是广州客，三水高明将高举投资度假的大旗吸引广州源源不断的资金。所以，对于买家来说，现在就是比速度，出手快的第二天就赚了。

买家：该出手时快出手

所以说，该出手时还是要出手的。目前有几个大的逻辑前提：1、地王央企获得居多，有道是“春江水暖鸭先知”，这些央企多半是吃透了中央的意图才如此肆无忌惮地拿地，政策面应该会维持稳定；2、货币政策仍有望宽松，楼价至少无下跌的可能；3、新一轮涨势有望在各地“形式调控”政策落地后再次启动，下一波的底部很可能会高于目前的高点。

对于刚需买家来说，我建议选择核心城区；而对于投资型买家来说，找高性价比的产品才是关键。

我们观察一下，国内三次调控地产，大城市核心城区都有较大的抗跌性，刚需购买此类产品不用担心买了之后出现贬值，就算淘二手也是可以的。而投资者应该集中关注有补涨需求的板块，同板块中选高性价比者，抓楼盘销售优惠节点就可以了。

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