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穗地王后，房价或立涨10%

文 / 邓浩志

8月16日，广州新地王诞生，虽然地王早有预期，但成交价格还是远超业内之前预测，地价远高于周边楼价。

我们来算一条数目：目前芳村板块一手住宅均价约3万，最高单价约4.5万；而地王盈亏平衡点在4.5万~5万左右。所以本项目如果是一般高端住宅，则片区房价2年内需年增长20%以上，方可实现盈亏平衡。

虽然这个项目综合素质比较高，但芳村板块刚需产品供应量巨大，若再做类似产品要面临同质化竞争较大。而如果开发超高端住宅的话又有一定难度，而且目前广州大户型豪宅库存较大，后续的销售也将存在较大的困难。所以项目的定位可能要面临 “走量”还是“保价”的两难局面。

所以说，地王不一定就会成为楼王。已有个别专家预测该项目未来售价可达6万，但我坚信这是不可能的。

土地市场有多疯狂主要看资金面，现在银行资金的确大量流入土地市场。但房价多高就需要看供求关系了，目前广州8个月库存，而且后续仍有不少新增供应，所以房价应该继续以“温和上涨”为主，持续暴涨是不太可能的。

另外，今天地王消息一出，就已经传出广钢乃至芳村的多个楼盘计划封盘或立刻涨价。这是由于新地王溢价太高，市场心里受到重大冲击，整个价格体系都面临一定程度重新评估的需要，所以封盘有可能，抢盘有可能，立即涨价也有可能。我预计荔湾区、海珠西、千灯湖这三大板块的房价都将在短期内整体上涨5%左右。

其实早在上周，我就已经在《注意，一大波地王即将杀来广州》一文中预测过，广州接下来还将有多个区域准备诞生地王。未来全市各个板块的楼盘可能会出现借地王为题材涨价的大趋势，部分担心房价上涨的买家会加速入市，所以我预计今年“金九银十”的楼市成交量会非常火爆，全市一手月度成交量可能会逼近1.5万套。

而“十一”之后，楼价将进入快速上升通道。目前广州住宅库存8个月，如果借地王之势在九、十这两个月加速消化，库存将进一步降低，所以广州三季度将会出现比较明显的全市性的价格上涨。目前广州一手住宅均价接近1.7万，今年年底可能会在1.9万附近。有计划购房的，请抓紧暴涨前的这一个月。

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