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商业去库存乱投医，难破前景低迷

文 / 邓浩志

截图来源：沈阳推房地产新政门市也能当学区房；新华网；2016-08-03

沈阳宣布购新建商业地产能当学区房，从这条新政可见地方政府去商业库存之着急。

之所以着急，一是库存巨大，总量远超住宅；二产能巨大，后续仍源源不断涌出；三是目前去库存不力，无计可施只能急病乱投医。类似的情况不止沈阳，商办物业库存难题全国都一样，所以相信未来会效仿者众。

可是，乱投医不但未必能治病，反而可能会引发“并发症”，沈阳新政前景未必乐观。

首先商办类物业还没有控制“产能”，全国各地规划仍乐于发展大量商办类物业，而商办物业在房地产领域目前不算落后产能也算产能过剩的领域，所以商办物业供应量仍在不断增加，供求关系极不平衡。

其次是电商带来的冲击；再有经济不景，需求不足；还有服务落后，同质化严重等问题。 以上种种问题，在全国范围5年之内基本难以解决，哪怕一线城市想有大的突破也至少需要3年。对于投资资金而言，为何要陪着一起低迷3、5年呢？何不看清反转机会再出手呢？

沈阳新政其实就是变相把商业项目当住宅使用。学位是有了，但“商业”的硬伤还在。首先使用年限少，商业40年，办公50年，比住宅的70年要少，要知道目前大城市房价中地价才是绝对主导的成本，而且土地到期还需要补缴出让金续租，所以商办物业成本先天就比住宅高近30%。

除了使用年限少，还有交易成本极高，其二手交易税费高于住宅1倍甚至2倍，物业升值了但赚不到钱甚至亏本的情况完全有可能出现；还有使用及维护成本高（商水、商电、更高的管理费）；再有使用率低于普通住宅；最后还有多数产品上的硬伤，如没阳台、不可明火等等。

商办物业前途不看好，说白了就是公寓产品也不看好。但由于房价上涨过快及一线城市坚持限购，所以不限购成了公寓揽客的重要手段。只有极少数公寓项目由于它的地理位置、产品或价格其实还是有一定前景的。

当然话说回来，目前有点闲钱不投资不动产还真不知道能投什么。你若有需要咨询，我在分答为你解答。

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