顺德又出地王，广佛交界楼盘全面看涨

文 / 邓浩志

     6月底顺德北滘拍卖土地，上下午分别连续创出新地王，下午合景获得的项目楼盘地价高达11000元/平方米。以此地价推算，每平方米销售价格不低于17000左右才能勉强实现盈亏平衡。但目前该板块均价在11000元/平方米左右，我认为一年后该板块房价不太可能到达17000。

其实，周边的房价也从6、7000涨到目前的11000左右，涨幅在3、40%左右。而今天地王项目旁边美的翰城2013年底拿地是楼面地价才2204元/平方米，两年半时间翻了近五倍。房价上涨只能用过快形容，地价上涨速度实在不知如何形容了。当然，类似情况全国最近都非常普遍出现。

如果这个板块价格能到达17000，那更临近广州的三山新城可以到23000左右，然后配套优势更突出的千灯湖板块将有很大机会破3万元/平方米。但是，就算佛山的估值体系到这个地步，也并不能直接预判广钢板块价格破4万，毕竟佛山可以吸收任何类型的购买力，而广州始终有限购政策。

目前整个广佛交界板块似乎都以广钢新城作为价格参考，并借助对照价差实现快速出货。而保利最近又在该板块树立了4万元/平方米的新标杆，新旧项目对照价差又成为帮助旧项目快速出货的工具。但我认为各板块与广钢对照价差还有3成左右的空间，才能实现价差的匹配。所以佛山各板块，预计还有30%左右的上涨空间。

然而顺德北滘板块预期售价要达到1.7-2万元已经远超出了预期的可能上升空间。那么说明房企不但预期广佛价差缩小，同时预期广佛房价基数的整体上涨。也就是说，两年内广钢均价可能达4万左右，佛山其他板块也按比同涨。

这样的结果可能出现，但必须是在行业政策、货币政策保持甚至比目前更宽松的情况下发生。而且实体经济也需触底反弹，为今年已经大批消化了的购买力补充新生力量。同时还要突破我国楼市的一个魔咒：连续上涨从未超过三年。以此一算，北滘均价2018破1.7万便成了小概率事件。

这使我相信多数地王最终都不赚钱。当然啦，房企有自己的算盘，有单项目盈利以外的考虑与约束。但回头看，北滘地王将成为推高广佛交界房价的新动力，而我也坚信周边板块今年仍有3成左右的涨幅。所以目前出手为时未晚，我也会在分答或其他平台上继续为你提供专业的不动产咨询服务。

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