2016下半年楼市预测

文 / 邓浩志

政策：中央政策平稳，各地继续微调

中央政策平稳，各地继续微调。分城施策上半年落实得很好，过热城市压，偏冷城市保，下半年依然会延续这个做法。中央级别的政策该出都出了，货币政策短期不会收紧，甚至有些许放松的可能，详见我的《中国房产何时能降温》，行业政策也不宜大调，毕竟全国至少有8成城市还有去库存的需要。

中央平稳地方可能动作不断。首先南京、苏州、合肥这些过热的二线城市会招来调控，尽管地方政府不会真的彻底把楼市干下去，但适当降温无论从经济还是舆论角度都是必须的；而库存较大的三四线城市甚至大量二线城市都会继续出台扶持性政策；政策已经足够严厉的一线城市应该会继续保持平稳。

市场：成交量先抑后扬，金九银十或迎全年高潮

7、8月是楼市传统淡季，加上几大体育赛事对社会关注度的分流，所以成交比4、5月稍微萎缩并不奇怪；但另一方面我们也看到6月仍然呈现了一个强势的淡季姿态，所以7、8月份情况很可能延续“淡季不太淡”的情况，一切平稳地到达金九银十。

金九银十的楼市很可能是盛况空前。从历史情况看，5月、10月前后都是楼市的全年的高点，而10月这档更高。其实在去年5月楼市火爆的情况下，大家都普遍看好10月的行情，无奈股灾突然来袭，在流动性急剧萎缩之下楼市也受到影响。只要今年一切基本保持平稳，相信今年的金九银十会超越4、5月的那波行情

图片来源：广州全市新建商品住宅网签面积及均价近一年走势图；方圆地产顾问市场研究中心；2016-06-21

价格波动仍然分化，一二线强势延续。 “强者恒强”似乎在任何一个领域都说得通，楼市也不例外。一二线城市受益于人口集中、资本集中等优势，房价长期看好。而今年由于多数一二线城市成交量暴涨，库存急剧下降，导致了一波价格攀升，如果金九银十继续大卖，则十一后强势城市或再迎一轮价格攀升。

三四线城市没多少涨价空间。尽管部分中型城市成交明显反弹，但由于整体库存仍然较大，且后续还有大量待开发上市项目计划推出，所以在不缺房子但缺资金、缺人口、缺需求的情况下，房价并无太多向上空间。这里也提示投资者，不动产投资不能贪便宜，不能只看环境，有人有钱才是关键。

珠三角：房价或继续上涨

深圳楼市在今年3月底的调控力度不算强，情况像在烧开水的锅里加点冷水，降温只是一时，只要火不灭，一会儿水还会烧开。所以深圳可能会在9、10月份重新抬头。珠海、佛山的情况基本和南京、苏州一样，属于强势的二线，下半年绝对看多。值得一提的是，珠海全面放开限购不久，所以政策也不会立马转向。

而佛山的广佛交接板块可能是整个广东省最热的地方，原因之前已经反复说过了，这里不再啰嗦，我只预测这个板块的价格涨幅，可能在目前价格基础上再上涨20%以上，大概是千灯湖整体均价破2万，最高的可能会逼近2.5元/平方米，其他里水、大沥、三山等板块可参照类比。

广州均价下半年或涨10%，结构性因素占一半。下半年广纸、牛奶厂、同和三大中心区板块都会集中推货，大量高价中心区楼盘成交势必影响市场整体成交结构，所以全市均价会受此因素影响而走高。当然除了成交结构原因外，库存已经低于9个月也是客观事实，所以下半年的工作市场还会延续微涨态势。

无论任何时候始终有人会问“现在适合买房吗？”，我的回答还是肯定的。你觉得稍有点钱的人不买房现在能干啥呢？而且由于9、10月份后价格可能有一波上涨，所以越早动手越好。至于具体方向上，大城市、住宅仍是主要方向。如果你还要更具体细致的建议，可私信，我为你提供收费咨询服务。

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