政策走向与后市预测

文 / 邓浩志

 目前楼市貌似是十分火热，大家都不禁在想，政府是否会再次出台行业收紧政策来给楼市降温呢？

如果想给目前楼市降温，货币政策不收紧单动用行业政策的话，就必须加倍收紧才能实现降温。从目前情况看，货币政策只会保持现状，不单收紧可能性小，甚至有继续小步宽松的可能。所以如果先出double行业政策给市场降温，等楼市降温后刚好又出现货币政策转向，则楼市寒冬肯定再次降临。

全国楼市现在还没到阶段性高点，除深圳、上海。首先中央不会再有政策一刀切给市场降温，而地方降温政策向来比较“温柔”，多半是逐步试探，逐步下药，逐步加码；所以真进入调控抑制阶段也不会一步到位的狠政策；加上市场有惯性，所以很可能出台政策后一段时间，市场才会真正触底。

从喊话到政策落地再到市场转向需要时间，目前被喊话楼市过热的只是个别二线城市，除了这些城市相对危险，其余三四线城市的主要任务还是去库存，说不准去库存政策还要加码；而没被喊话的一二线城市则进入相对安全的“观察期”，若房价一年涨幅少于20%，预计管理层是可以接受的，政策一般不会加码。

限购让地方政府之前已经吃过苦头，好不容易借机退出，相信各地都不会轻易再用。取而代之的或是两大类政策：一是降低杠杆，即提高多套房的首付比例；二是限价销售或控制高价房源入市。这两招共同特点是易用，也易撤。前者对打击投资比较有效，后者则可以很快地让均价变得“稳定”。

多数地方政府都会从保增加角度考虑问题，需求不足是普遍困难，所以没有人会愿意主动放弃房产投资这种需求的，所以不到万不得已地方都不会真的彻底把楼市投资需求打压下去，故“限价”可能是未来地方调控楼市比较常见的手段，既封了舆论的嘴，也稳定了不明真相的群众的情绪。

预测一：上深高位稳定

上海、深圳楼市回落既有前期上涨过快技术回调的需要，也有政策对心理预期的影响，所以一是不会深幅回调，二是不消半年市场便会稳定下来。其次是几个强势二线城市，调控政策出台似乎无法避免，但预计用力不会太猛，所以市场会有时间逐步见顶，不会来个180度翻转，更大可能是高位稳定。

预测二：广佛保持现状

广佛及同类城市继续保持现状。广州被佛山分流购买力，房价整体涨幅会在管理层容忍范围内，所以政策一定不会收紧；佛山房价涨幅被高明、三水等稀释，均价显得“稳定”，所以也没收紧的必要。至于广大三四线城市更没有必要收紧了，地方政府不出台揠苗助长的去库存政策都很不错了。

其实，目前楼市位置有点像去年股市大行情3500点左右，和低位比已经涨了不少，但从各种情况看也还没有到顶。在半山腰这个位置，有上涨过快的，有补涨需要的，有几乎没怎么动的。后半段行情和自住买家无关，大城市房价长期肯定继续看涨。而对投资者而言就靠眼光了。

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