畸形的中介10%佣金

文 / 邓浩志

近期有报道称，在一些新房去化周期较长的三四线城市，发展商会给销售成功的经纪人房屋销售价10%的佣金提成。其实这种情况远不止报道中所描述的，在大城市的部分高端大户型楼盘、商业成熟度不高的商用物业等，很多开发商目前都以超高佣金刺激销售，而农历新年前一二手联动甚至超过10%的佣金。

最近市场一直讨论地价太高，导致房地产业利润越来越低，地王项目最终多数亏损的问题。房屋售价10%的回报，在复杂的开发领域根本想都不敢想，然而中介竟能有如此高的回报，确实是个畸形的现象。造成这种结果的根本原因就是产品不符合市场需求，只能通过高佣金悬赏找“傻瓜”。

随着房地产营销的发展，近年开始流行少做广告多找渠道的办法，这是二手中介达到一定规模优势后的发展结果。以前中介没有这么多，让客户知道自己的产品只能打广告，现在满地都是二手中介，直接找他们买目标客户就更精准了，虽然费用高一点，但效果好，所以一手住宅都喜欢用这招。

一般的一二手联动费用是成交额的3%~5%之间，若佣金达到了10%以上甚至更高就说明这类客户特别少，特别难找。如果是数千万甚至上亿的顶级豪宅也就罢了，因为这类富豪不是满街都有。而现在一些几十万的旅游区度假物业，郊区超大户型住宅、小城镇商业都以高佣金找客，说明了这些产品问题多多。

上述产品在业内都是滞销的黑名单（当然还有其他），它们普遍被认为是定位失误所造成的，但产品都出来了，只能想尽办法卖。于是就通过超高佣金推动销售的积极性。目前看还是能找到部分需求特殊的、一时头脑发热的、不明真相的买家；非市场化产品还有市场，说明国人对房子的特殊情结。

但是，超高佣金可不是容易拿的，一是这类客实在难找；二是你多少得连蒙带骗，所以不少后续都有些纠纷、不满、后悔什么的，所以多少会损点人品；三是目前市场上滞销产品还真不少，“傻瓜”越来越不够用了；四是“傻瓜”上当多了，慢慢也变得不再傻了。

糟糕的产品或许现在还能用超高佣金销售，但随着市场的成熟与进步，这类产品只能用更大的价钱，更高的佣金找“傻瓜”，所以未来可能会有15%、20%甚至更高的佣金。但最终的结果一定是傻瓜们不再傻了，而定位错误的产品也将被彻底淘汰出市场。

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