没有房票投资什么好？（下）

——限购区域内的公寓

文 / 邓浩志

之前说完了不限购的周边板块，我们再看看广州市区内不限购的公寓。

首先，在这里有几点需要提示投资客的：

1、老城区的公寓完全可以当住宅，因为中心城区的住宅供应太少，公寓便成了替代品。商水商电买家也不计较了，如果有天然气入户那完全可以当成住宅了，其价格基本是比较接近周边住宅的。

2、市中心的公寓会有本地刚需客购买，但郊区公寓只能吸引投资客或新广州人，所以首先客群便萎缩了不少；其次郊区公寓供应量非常大，一些楼盘全盘数千套都是公寓。结果就是郊区公寓价格一般只能是同区住宅的七八成左右，而且后续大量商业项目都会继续做公寓，所以这类产品不会缺货。

3、如果住宅放开限购，那公寓的优势就荡然无存了，虽然从今年的情况来看，广州基本不太可能放松限购。但限购还是会有退出那一天的，而广州如果放开限购，首先会是南沙、花都、番禺三区，而这个几个区又刚好是公寓供应的大户，所以长线投资者买郊区公寓时必须考虑这个因素。

4、目前对于公寓最大的利好莫过于中央计划出台支持租赁市场发展的政策。如果政策落地，我觉得对公寓的租赁市场有利好也有利空。

利好一是为公寓正名，二是降低了水电费，三是税收有支持，四是货币补贴公租房也刺激了租赁市场的需求。

而最大的利空就是可以“商改住”。商改住后公寓可能会爆发性增长，大量商办类项目一定会变身为公寓推向市场，供应增加了，租金回报肯定会降低，投资回报降低也会对价格产生一定影响。所以若从出租的角度看，国家发展租赁市场恐怕对公寓弊大于利，若从升值角度看则可能相对中性。

在众多公寓产品中，南沙自贸区内的公寓算是一个特例（注意！一定要是自贸区范围内的）。由于自贸区的政策优势，这类可供小企业注册公司的产品就特别受欢迎，本地乃至全国的买家都有投资的意愿，所以它们也是广州范围内唯一价格比住宅高的公寓产品。

比较公寓和不限购的外区住宅，我个人还是更倾向住宅产品，而外区住宅中我又特别青睐个别板块。当然这都是大的战略选择，具体到某个楼盘，还须结合地段前景、产品素质、管理水平，最重要的还有报价等系列因素去衡量。若广大投资者有需要，欢迎私信联系，我们提供收费服务。

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